ورود به بازار مسکن با هدف اجاره‌داری
به گفته یک پژوهشگر حوزه اقتصاد مسکن گرایش تقاضای بازار در سال‌های آتی معطوف به بازار استیجار خواهد بود با عنایت به این مساله بخش مهمی از خریداران مسکن، با هدف اجاره‌داری وارد بازار خواهند شد.
به گزارش اکونگار به نقل از دنیای اقتصاد، شاهین صفایی، پژوهشگر حوزه اقتصاد مسکن در یاداشتی نوشت: صنعت ساختمان و بازار مسکن مانند سایر کشورها نقش انکارناپذیر در ایجاد ارزش افزوده و تولید ثروت در اقتصاد کشورها دارد. سهم ارزش افزوده بخش مسکن و ساختمان از تولید ناخالص داخلی بین ۴.۵ تا ۵.۵درصد در نوسان و سهم سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان و مسکن از سرمایه‌گذاری کل کشور بین ۳۷.۴درصد تا ۴۴.۳درصد بوده است.
ضمن اینکه سهم مسکن از کل اشتغال کشور حدود ۱۱درصد است. افزون بر اهمیت صنعت ساختمان در چرخ‌دنده‌های اقتصاد کشور، بی‌شک مهم‌ترین آیتم در سبد هزینه‌کرد خانوار مسکن است، هزینه‌کردی که مطابق با آخرین آمار تا ۶۲درصد درآمد هر خانواده را به خود اختصاص می‌دهد.
لاجرم رصد بازار مسکن بدون شک یک عادت تکرارپذیر بین ایرانیان است؛ جمعی به دلیل بررسی رشد دارایی‌های ملکی‌شان و برخی به دلیل حساب و کتاب برای ورود به بازار مسکن. اما متاسفانه دسته دوم همواره از تورم بازار مسکن عقب مانده و رویای خرید مسکن همواره دست‌نیافتنی‌تر می‌شود. به‌رغم سهم بین ۲۱ تا ۲۴ درصدی تسهیلات مسکن از کل تسهیلات بانکی مطابق با آخرین آمار و پیش‌بینی‌ها، شاخص توان‌پذیری ۱۶.۶ سال و دوره انتظار برای تملک ۵۰ سال در کشور و شاخص توان‌پذیری ۱۹ سال و دوره انتظار برای تملک ۵۷ سال در شهر تهران است، این در حالی است که پیش‌بینی می‌شود درآمد واقعی خانواده در سال ۱۴۰۲، معادل ۹۲درصد درآمد خانوار به قیمت ثابت سال ۱۳۹۷ باشد.
در ماه‌های اخیر خبرهایی مبنی برکاهش قیمت مسکن و تخلیه حباب قیمتی به گوش می‌رسد، که موجبات تحریک متقاضیان خرید و هدف‌گذاری خانه اولی‌ها را برای ورود به بازار فراهم می‌کند. اتفاقی که هنوز فاصله توان خرید شهروندان دهک‌های میانی و پایینی جامعه را با فایل‌های عرضه شده در مشاورین املاک و پلتفرم‌های آنلاین تحلیل نمی‌کند.
شاهد این رکود و کاهش توان‌پذیری شهروندان، مطابق با آخرین آمارهای رسمی بانک مرکزی در آبان ماه ۱۴۰۲ است که تعداد معاملات در آبان ماه امسال، از۸۰۰۵ معامله در سال گذشته به ۳۵۹۳ معامله با کاهش ۵۵ درصدی مواجه شده که پایین‌ترین حد خود در ۱۰ سال اخیر بوده است.
مرور تعداد معاملات در مناطق شهری با کمترین حجم معامله در تهران شامل مناطق ۱۹ تا ۲۲، کمتر از ۱۹۰ معامله در چهار منطقه، طی ماه آبان است. همچنین میانگین نرخ رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲، حدود ۷۶درصد بوده در حالی که میانگین تورم عمومی در سال‌جاری حدود ۴۷درصد است.
چسبندگی بالای قیمت و رکود عمیق معاملاتی ویژگی خاص دوره رکود در بازار مسکن بوده و تفاوت معناداری با تعداد ۱۰هزار معامله جهت ورود به دوره رونق دارد.
در سال‌های گذشته تلاش قانون‌گذار و دولت، همواره در تحریک عرضه و حفظ توان‌پذیری سازندگانی بوده که به واسطه تورم انگیزه و توان سرمایه‌گذاری خود را از دست داده‌اند. در این بین توجه کمتری به نیازها و توان‌پذیری بخش تقاضا شده است. تا جایی‌که تسهیلات حوزه مسکن به طور متوسط کمتر از ۱۰درصد هزینه سرمایه‌گذاری در ملک را جبران می‌کند و از سوی دیگر در تسهیلات ویژه که تا بخش قابل‌توجهی از هزینه خرید را پوشش می‌دهد، حقوق و درآمد متقاضیان دهک‌های میانی پاسخگوی اقساط ماهانه در بازه زمانی عمدتا ۶۰ماهه نخواهد بود. به هر روی واقعیت بازار مسکن نیز مانند سایر بازار‌های پیرو، تحت‌تاثیر تحولات مثبت در حوزه اقتصادی و سیاسی است و موتور تورم ملکی با دریافت سیگنال‌های مثبت به سمت کاهش تورم مسکن حرکت می‌کند، مشخصا بازار مسکن با رشد قیمت ولی پایین‌تر از تورم عمومی مواجه خواهد بود.
در شرایط فعلی دو توصیه برای متقاضیان مسکن پیشنهاد می‌شود: ۱- تامل تا تخلیه کامل حباب مسکن و ۲- اقدام با اهرم‌سازی سایر دارایی‌ها، امکانات و تسهیلات برای خرید ملک.
اما پر‌واضح است استراتژی متقاضیان سرمایه‌گذاری و مصرفی متفاوت خواهد بود، به هر حال در اقتصاد تورمی کشور، ارزش اسمی و ارزش واقعی پول در زمستان ۱۴۰۲ با زمستان ۱۴۰۳ کاملا متفاوت خواهد بود؛ به عبارتی پس‌انداز و سرمایه شهروندان برای خرید یک مترمربع آپارتمان در شرایط تورمی مانند قالب‌های یخ در فصل گرماست.
به هر حال به نظر می‌رسد در سناریوی محتمل، بازار ارز تا پایان سال با نوسان عمده‌ای مواجه نشود و نرخ تورم با آهنگی کند کاهش یابد. با توجه به نکات گفته شده، متغیرهایی نظیر نرخ ارز یا حجم نقدینگی نمی‌تواند موجب تغییر فاحش در بازار مبادلات مسکن شود. تداوم روند‌های فوق، اثری کاهنده بر تقاضای مستغلات به عنوان کالای سرمایه‌ای داشته که اثر آن کاهش نرخ تورم در این بازار خواهد بود. روند بهبود در حدی نیست که بازار را وارد دوران رونق کند. تنها می‌توان به آن روند خروج از حضیض رکود به دوره رکود اطلاق کرد.
مطابق با آمارهای رسمی، در حالی که سرمایه‌گذاری بر روی واحد‌های با ارزش بیش از ۴میلیارد تومان در سطح کشور و ۷میلیارد تومان در سطح شهر تهران با ریسک تقاضا روبه‌رو است و گرایش تقاضای بازار در سال‌های آتی معطوف به بازار استیجار خواهد بود با عنایت به این مساله بخش مهمی از خریداران مسکن، با هدف اجاره‌داری وارد بازار خواهند شد، شاید بهترین زمان برای ورود متقاضایان مصرفی به بازار مسکن حتی اگر منجر به خرید ملک مورد پسند نباشد با اهرم‌سازی تسهیلات و سایر دارایی‌ها ماه‌های پیش رو باشد به شرطی که قوی سیاهی (ریسک‌های غیرقابل پیش‌بینی) دراقتصاد کشور ظهور نکند!
