رکود مسکن، سیاست عمدی دولت
بازار مسکن از اواخر خرداد ماه در پی ثبات قیمت ارز به خواب زمستانی رفت و با گذشت چند ماه همچنان در رکود به سر می‌‌‌برد.
به گزارش اکونگار به نقل از دنیای اقتصاد؛ بر اساس داده‌‌‌های بانک مرکزی که پس از ۱۰ ماه منتشر شده قیمت مسکن در مهر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل جهش ۷۴ درصدی را تجربه کرده است. همچنین معاملات در هفت ماهه نخست امسال نسبت به مشابه سال قبل افت ۶۳ درصدی داشته است.
تجربه نشان می‌دهد در صورتی که رکود در بازار مسکن جاخوش کند و نسخه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای برای افزایش عرضه و قدرت خرید مردم تجویز نشود، آینده بازار مسکن، التهاب دوباره پس از رکود فعلی خواهد بود.
در حال حاضر بازار مسکن دچار رکود است، نه رکود تورمی. این شرایط را هم دولت عمدا با ابزارهایی که در اختیار دارد، ایجاد کرده است تا از افزایش قیمت‌ها و تورم جلوگیری کند. غافل از اینکه پیاده کردن چنین سیاستی آسیب جدی به بخش خصوصی و مصرف‌کننده نهایی می‌‌‌زند که قابل جبران نخواهد بود.
همچنین چنین رویکردی گردش مالی و معاملات را کند می‌کند و طی سال‌های آینده منجر به انفجار قیمت خواهد شد. درواقع دولت کنترل تمام بازارها را در اختیار دارد. برای مثال کنترل نرخ دلار عالی است، اما نباید به گونه‌‌‌ای باشد که بازارهای دیگر صدمه ببینند. متاسفانه شاهد هستیم در هر دوره‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای قیمت دلار را به صورت مصنوعی ثابت نگه می‌‌‌دارند یا آنقدر افزایش یافته که مجبورند قیمت را کنترل کنند که نتیجه آن چندان فرقی نخواهد کرد. در کل سیاست قیمت‌گذاری دستوری اجرا شده که به تولید صدمه خواهد زد.
رکودی که در بازار مسکن یا در تمام بازارها با آن مواجه هستیم، توسط دولت ایجاد شده است. درواقع دولت با اهرم‌‌‌هایی نظیر تسهیلات بانکی یا ثابت نگه‌‌‌داشتن قیمت ارز، نقدینگی را از سطح بازار جمع می‌کند و به این ترتیب قصد دارد تا از افزایش دوباره تورم جلوگیری کند. سیاستی که در دولت‌‌‌های مختلف به وضوح دیده شده است. برای مثال در زمان روحانی با تشویق‌‌‌های بانکی که در نظر گرفتند تمام پول‌‌‌ها در بانک‌ها جمع شد. بنابراین دولت می‌تواند گردش پول را به جریان بیندازد، اما نگران تشدید تورم است. زمانی که قیمت فروش به طور مصنوعی کاهش یابد یا ثابت بماند، انگیزه‌ای برای ساخت‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌وساز وجود نخواهد داشت یا سرعتش کند می‌شود.
به این ترتیب با گذشت زمان شکاف بین عرضه و تقاضا بالا می‌رود که به تورم و افزایش قیمت دامن خواهد زد. در صورتی که اگر بازار را رها کنند تا بر اساس عرضه و تقاضا قیمت‌ها آرام آرام بالا برود، با التهاب بازار هم روبه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌رو نخواهیم شد. به هر حال رکودی که در حال حاضر شاهد آن هستیم نتیجه سیاستگذاری‌‌‌های غلط دولت است. در شرایط عادی بخش خصوصی سالانه توان تولید ۴۰۰هزار واحد مسکونی را دارد، اما در شرایط رکود این رقم به ۲۰۰هزار واحد مسکونی کاهش می‌‌‌یابد که طبیعتا این کاهش عرضه به تورم دامن خواهد زد.
در دولت‌‌‌های مختلف چه در زمان احمدینژاد چه در زمان روحانی، در چهار سال اول بازار به شدت قفل می‌‌‌شد تا بتوانند تورم را کنترل کنند. اظهارات مظاهری، رئیس بانک مرکزی دوره احمدینژاد، مهر تاییدی بر اجرای این سیاست است. چرا که وی گفته بود «بانک مرکزی را سه‌قفله کردند و کلیدش را دور انداختند تا گردش پول به جریان نیفتد». با اینکه دولت‌‌‌ها موفق شدند طی چهار سال اول تورم را کنترل کنند، اما سرانجام طی چهار سال دوم فنر جمع‌شده قیمت در بازارهای مختلف رها شده و با انفجار قیمت‌ها مواجه شده‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ایم.
در واقع دولت با ابزارهایی که در اختیار دارد، سرعت گردش مالی را کاهش می‌دهد. در حال حاضر بازار خودرو، طلا یا مسکن با کاهش نقدینگی مواجه هستند. سرعت گردش پول در برخی کشورها نسبت به نقدینگی ۲۷ برابر است، یعنی هر پولی سالانه ۲۷ بار در دست مردم و شرکت‌های مختلف جابه‌جا می‌شود. این در حالی است که در ایران دو تا سه بار یا کمتر جابه‌جا می‌شود. رکودی که با آن مواجه هستیم، میراث دولت‌‌‌های قبل نیست، بلکه همه دولتمردان این رویکرد را پیاده کردند و جالب است که دولت‌‌‌ها خط سیر سیاسی‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌شان فرق می‌کند، اما در مسائل اقتصادی هیچ‌کدام نتوانستند داروی این درد را پیدا کنند.
شاهد بودیم در زمان دولت احمدینژاد و روحانی بازار ارز چند سال قفل شد که فاجعه پیش آمد. در دولت فعلی طی دو سال گذشته با این سیاست مواجه نبودیم، به تازگی شروع به قفل بازار و ثابت نگه‌‌‌داشتن قیمت‌ها کرده‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌اند، اما باید دولت در نظر بگیرد هرچقدر زمان رکود طولانی‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌تر شود، پس از رهاشدگی فنر قیمت‌ها با مصائب بیشتری مواجه خواهیم شد که تاوانش را مردم عادی خواهند داد، چرا که قدرت خرید به شدت کاهش می‌‌‌یابد.
با تمامی این اوصاف اگر چه اقتصاد آزاد خالی از عیب نیست، اما وقتی مدل‌‌‌های مختلف اقتصادی را بررسی می‌‌‌کنیم، بهترین نسخه به شمار می‌رود. در حال حاضر مدل اقتصاد کشور مشخص نیست که دولتی است یا خصوصی. حتی شاهد بودیم دولت در بازار ساخت‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌وساز هم مداخله کرد.
برای مثال وقتی دولت در شهر کوچکی مثل خمین دست به ساخت‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌وساز ۵ هزار واحد مسکونی می‌‌‌زند، مسلم است که بخش خصوصی هیچ‌وقت فعال نخواهد شد. چرا که با ساخت ۵هزار واحد مسکونی بازار اشباع شده و این بخش به سراغ فعالیت دیگری می‌رود.
سیاست‌‌‌های دولت همواره ناپایدار بوده و با تصمیمات ناگهانی بخش خصوصی را سردرگم کرده است. به طوری که برخی فعالیت‌‌‌ها را در بخش‌‌‌های مختلف آغاز می‌کند و در نیمه راه به حال خود رها می‌شود. در طرح نهضت ملی، ابتدا پروژه را به بنیاد مسکن و ستاد اجرایی امام (ره) تحویل دادند، اما آنها در اجرا عملکرد ضعیفی داشتند.
در حال حاضر آقای بذرپاش این پروژه را به انبوه‌‌‌سازان سپرده است. به این ترتیب وزارت راه و شهرسازی سیاستگذاری می‌کند و انبوه‌‌‌ساز می‌‌‌سازد. در نهایت باید گفت در حال حاضر دولت یک روز در نقش کارفرما ظاهر می‌شود و روز دیگر نقش پیمانکار را بازی می‌کند. یک روز شاهد چاپ پول هستیم، روز بعد دولت برای کسری بودجه دلار را گران می‌کند. متاسفانه نه بانک‌های کشور، نظام کارآمدی دارند، نه دولت سیاستگذاری درستی را پیاده می‌کند و نه بخش خصوصی توانسته به بلوغ برسد.
