انتشار اولین آمار مسکنی پس از ۱۰ماه سکوت بانک مرکزی
حال و هوای رکود در بازار مسکن ۱۴۰۲ / کاهش معاملات تا ۷۵.۵ درصد
بر اساس داده‌های جدید، رشد نقطه‌ای قیمت مسکن از مهر سال گذشته وارد یک روند صعودی شد تا جایی که در اردیبهشت ۱۴۰۲ به بالاترین سطح ۳۰ ماهه خود رسید. البته این روند صعودی دوام نداشت و از خرداد ماه رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در پایتخت کاهش یافت؛ کاهشی که می‌توان گفت در مهر ۱۴۰۲ از سرعت آن کاسته شده است.
به گزارش اکونگار به نقل از بازار، آمارهای تحولات بازار مسکن که برای ۱۰ ماه انتشار آن متوقف شده بود، دوباره به روز شده است. بر اساس داده‌های جدید، رشد نقطه‌ای قیمت مسکن از مهر سال گذشته وارد یک روند صعودی شد.
بررسی تعداد معاملات مسکن در پایتخت نیز نشان می‌دهد که در یک سال گذشته، تنها در مرداد ۱۴۰۲ رشد نقطه‌ای معاملات مسکن تهران به بالای ۱۵ درصد رسیده است. به بیان دیگر، بنظر می‌رسد افزایش قیمت مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۱ و دو ماه ابتدایی ۱۴۰۲ بازار مسکن را وارد رکود کرده است.
اردیبهشت ۱۴۰۲ و قله‌نشینی قیمت مسکن در پایتخت
گزارش تحولات بازار مسکن که انتشار آن توسط بانک مرکزی از آذر ۱۴۰۱ متوقف شده بود، دوباره منتشر شده و آمارهای قیمت و تعداد معاملات مسکن تهران را به روز کرده است.
بر اساس این داده‌ها، در مهر ۱۴۰۲ قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به ۷۶ میلیون و ۶۰ هزار تومان رسیده است.
رشد نقطه به نقطه نشان می‌دهد که قیمت مسکن در هر ماه چند درصد نسبت به مدت مشابه در سال قبل تغییر کرده است. شواهد آماری حاکی از آن است که رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در تهران از مهر سال گذشته وارد یک روند صعودی شده است.
افزایش مداوم قیمت مسکن تا اردیبهشت 1402
این افزایش مداوم تا اردیبهشت ۱۴۰۲ ادامه داشت به طوری که در این ماه قیمت هر متر مربع مسکن در تهران ۱۰۷.۲ درصد نسبت به اردیبهشت سال قبل بیشتر شد. این رقم بالاترین رکورد ثبت شده از آبان ۹۹ به بعد بوده و یک رکورد ۳۰ ماهه محسوب می‌شود.
البته این قله‌نشینی تداوم نداشت و رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در تهران وارد یک روند نزولی شد. برای مثال این نرخ در خرداد و تیر ۱۴۰۲ به ترتیب به ۹۸.۷ و ۸۳.۵ درصد به ثبت رسید.
یافته‌های جدیدترین آمار مسکنی تهران پس از سکوت ده ماهه دولت
به گزارش اکونگار، جدیدترین آمار موجود از این شاخص مربوط به مهر ۱۴۰۲ است که در آن رشد نقطه‌ای قیمت مسکن تهران ۷۳.۹ درصد برآورد شده است. بنابراین به نظر می‌رسد در دو ماه گذشته از شتاب کاهش این نرخ کاسته شده و روند نزولی قیمت‌ها رفته رفته به توقف نزدیک شده است.
در ماه‌های اخیر زمزمه‌هایی از رکود بازار مسکن به گوش می‌خورد اما حالا با انتشار آمار رسمی معاملات مسکن این شنیده‌ها قوت بیش‌تری گرفته است.
شواهد آماری نشان می‌دهد که در ۸ ماه گذشته، تنها در یک ماه رشد نقطه به نقطه معاملات مسکن در تهران افزایش یافته است. برای مثال در خرداد امسال تعداد معاملات مسکن تهران ۷۵.۵ درصد نسبت به خرداد سال گذشته کاهش یافته است. این بیشترین افت حجم معاملات مسکن از فروردین سال ۹۶ به حساب می آید.
کاهش عمق رکود در معاملات مسکن!
با این وجود به نظر می‌رسد در اولین ماه از پاییز ۱۴۰۲ اندکی از عمق رکود معاملات در تهران کاسته شده است. در مهر امسال ۳ هزار ۱۳۳ واحد مسکونی در تهران معامله شده که نسبت به ماه قبل ۲۰ درصد افزایش و نسبت به مدت مشابه در سال قبل ۴۲.۲ درصد کاهش یافته است.
مهمترین دلایل رکود بازار مسکن کدام است؟
به اعتقاد کارشناسان، یکی ازعوامل تاثیرگذار در افزایش رکود مسکن، رکود اقتصادی است. بر اساس آمارهای کنونی رکود اقتصادی در تمامی کسب و کارها مشخص است. از سوی دیگر قیمت مسکن در یک سال اخیر به طور فزاینده‌ای رشد داشته است. در نتیجه میانگین قیمت مسکن با میانگین درآمد خانوار حالت تعادلی خود را از دست داده و قدرت خرید مسکن برای خانوار از دست رفته است.
رشد سفته بازی در بازار مسکن
در سال‌های اخیر مسکن به یکی از کالاهای سرمایه‌گذاری تبدیل شده است که همزمان با اوج‌گیری قیمت‌ها به محل مناسبی برای سفته بازی تبدیل می‌شود. آمارها نشان می‌دهد که در فاصله سال‌های 1355 تا 1365 سهم تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن شهر تهران 22 درصد بوده و در دوره 1395 تا 1400 به 75 درصد می‌رسد. هجوم تقاضای سفته‌بازانه به بازار مسکن که یکی از دستاوردهای ناکارآمدی و ضعف بنیادین بازار سرمایه بوده، شرایطی را فراهم کرده که قیمت مسکن در شهر تهران در طول سه دهه گذشته نزدیک به دو هزار برابر رشد کرده است. چنین رشدی می‌تواند به‌راحتی عملکرد سالم نیروهای عرضه و تقاضا را متأثر و منحرف کند. با وجود چنین رشدی سود و درآمد انبوه‌سازان نه از محل مدیریت هزینه ساخت یا جلب رضایت مشتریان از طریق بهبود کیفیت یا کاهش هزینه‌های ناشی از خواب سرمایه؛ بلکه فقط و فقط از محل نگهداری دارایی‌ها در قالب املاک و مستغلات محقق می‌شود. به بیان دیگر هیچ تولیدکننده‌ای برای بهبود شیوه‌های مدیریت ساخت علاقه‌ای نشان نخواهد داد. از سوی دیگر میزان تولید و عرضه، تناسبی با نیاز واقعی جامعه نخواهد داشت؛ زیرا هدف از ساخت‌وساز فقط جلب رضایت خریداران است که البته عمده آنان فقط با هدف «سرمایه‌گذاری» وارد بازار مسکن شده‌اند.
دلاریزه شدن مسکن در کشور
یکی از موارد دیگری که از نظر کارشناسان نقش به سزایی در افزایش قیمت مسکن، التهاب بازار مسکن، کاهش ساخت و ساز و حتی رونق در حوزه مسکن دارد، نرخ دلار است. افزایش قیمت دلار در بلندمدت تاثیر خود را بر قیمت مسکن نشان می‌دهد. در بلندمدت و زمانی که نرخ دلار تقریبا ثابتی بماند، سرمایه‌ها از بازار دلار خارج می‌شوند و وارد بازار مسکن می‌شوند.
این افزایش ورودی سرمایه به بازار مسکن باعث افزایش تقاضا در بازار می‌شود. به دلیل اینکه اقتصاد نمی‌تواند این تقاضای مازاد را جبران کند قیمت مسکن با افزایش قیمت مواجه خواهد شد. البته نکته قابل تامل در این است که سرمایه‌های وارد شده در چنین مواقعی اکثرا به قصد سرمایه گذاری و کسب سود است نه به دلیل استفاده و نیاز به مسکن، در نتیجه خانوارهایی که به عنوان مصرف کننده قصد وارد شدن به بازار مسکن را دارند، به دلیل افزایش قیمت اتفاق افتاده، دیگر توان مالی خرید مسکن را نخواهند داشت.
افزایش نرخ ارز و افزایش هزینه های ساخت و ساز
اگر نرخ ارز افزایش یابد، معمولا هزینه های وارداتی و هزینه های ساخت و ساز برای صنعت ساختمانی افزایش می یابد. برای مثال، در صورتی که برای ساختمان از مواد اولیه وارداتی استفاده شود، افزایش نرخ ارز باعث افزایش هزینه های وارداتی و هزینه های ساخت و ساز خواهد شد. در این شرایط، هزینه ساخت و ساز مسکن افزایش می یابد و بنابراین قیمت تمام شده مسکن در بازار نیز افزایش می یابد.
افزایش نرخ ارز و افزایش تقاضا
در شرایطی که نرخ ارز افزایش یابد، ممکن است به دلیل کاهش ارزش پول محلی نسبت به ارزهای خارجی، قیمت مسکن در دلار افزایش یابد. با این حال، در برخی موارد، افزایش نرخ ارز می تواند باعث افزایش تقاضا برای خرید مسکن در بازار داخلی شود. به عنوان مثال، اگر یک شهروند خارجی (یا یک شهروند ایرانی خارج از کشور) بخواهد در ایران سرمایه گذاری کند، با توجه به افزایش نرخ ارز، هزینه خرید مسکن را کاهش می دهد و باعث افزایش تقاضا برای خرید مسکن در بازار داخلی می شود. در این شرایط، افزایش تقاضا ممکن است باعث افزایش قیمت مسکن در بازار داخلی شود.
