تب بالای اجاره‌بها در تهران، اجاره‌نشی‌ها را وادار به مهاجرت کرد!

به گزارش اکونگار به نقل از دنیای اقتصاد؛ تب بالای اجاره‌بها در پایتخت، بعداز آنکه گروهی از مستاجرها را روانه کلان‌شهر همسایه کرد- مهاجرت اجباری اجاره‌نشین‌ها در اوایل امسال به کرج- اکنون واکنش دوم در بازار اجاره را موجب شده است. مستاجرها برای پوشش هزینه۱۴۰۱ اجاره‌نشینی در تهران، گزینه «اجاره‌نشینی مشارکتی» را در قالب زندگی در آپارتمان‌های اشتراکی در دستور کار قرار داده‌اند.

تورم اجاره طبق آخرین آمار رسمی مربوط به میانه بهار امسال، بعداز بازگشت خفیف از قله تاریخی - حدود ۵۲درصد در اواسط زمستان پارسال- در حال حاضر روی سطح ۴۶درصد ایستاده به این معنا که روند کاهش دما در این بازار متوقف شده است. با این حال، میزان تورم اجاره به مراتب بالاتر از تورم عمومی و تورم مسکن است و این نامعادله نادر در بازار مسکن باعث شده است هزینه اجاره‌نشینی از استطاعت اکثریت مستاجرها فراتر رود. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد سه علت اصلی در شکل‌گیری این سطح از تورم اجاره نقش دارد. تنظیم واقعی بازار اجاره مسکن- و نه تنظیم کاغذی یا دستوری- نیازمند سیاستگذاری مناسب است.

مستاجرهای پایتخت‌نشین در مواجهه با ادامه تشنج در بازار اجاره‌بها، پناهگاه جدیدی برای خود ایجاد کردند. بررسی رفتار مستاجران در بازار پرالتهاب اجاره مسکن تهران نشان می‌دهد پس از «مهاجرت به شهرهای بزرگ حومه مانند کرج»، دومین واکنش گروهی از مستاجران به تب بالای اجاره‌بها به شکل «اجاره‌نشینی مشارکتی» در بازار مسکن مشهود شده است. مقصود از اجاره‌نشینی مشارکتی، سکونت دو خانوار در یک آپارتمان اجاره‌‌ای، حتی در برخی محله‌های گران‌قیمت شهر نظیر بخش‌های غیرمصرفی واقع در مناطق یک و دو است.

تصمیم به مهاجرت به کرج نخستین واکنش مستاجران مستاصل از دهک‌های میان‌درآمد به تشنج اجاره‌بها در تهران است. اما در هفته‌های اخیر واکنش گروه دیگری از مستاجران‌ در مواجهه با بازار پر‌التهاب اجاره‌بها بررسی شده که نشان‌دهنده یک انتخاب تقریبا بی‌سابقه از سوی آنهاست. «اجاره‌نشینی مشارکتی دو خانوار در یک واحد آپارتمان» انتخابی است که آنها جایگزین مهاجرت از تهران کرده‌اند. هرچند در نگاه اول و کلی، موضوع اجاره‌نشینی مشارکتی بیش از هر چیز یادآور انتخاب خانه‌های دانشجویی یا اقامتگاه‌هایی است که اغلب در مناطق متوسط رو به پایین تهران برای سکونت دو یا چند دانشجو یا کسانی که با انگیزه شغلی به‌طور موقت و برای مدت چند سال قصد سکونت در پایتخت را دارند، است. اما آنچه اکنون در بازار مسکن رخ می‌دهد، چیزی فراتر از این تعریف اجاره‌نشینی مشارکتی است.

تحقیق میدانی از فعالان بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد در بهار امسال گروهی از مستاجران که توان پرداخت اجار‌ه‌های افزایش یافته در محله‌های مختلف تهران را نداشته‌اند و در عین حال بنا به دلایل مختلف «مهاجرت از تهران به حومه» نیز انتخاب آنها نبوده است، ناگزیر واکنش دیگری به بازار ملتهب اجاره‌بها نشان دادند و آن سکونت در خانه‌های اجاری مشترک بود. بر خلاف روال سال‌های گذشته که چنین انتخابی فقط در مورد خانه‌های دانشجویی یا پانسیون‌های شغلی صورت می‌گرفت، اکنون شهروندانی دست به این انتخاب می‌زنند که سال‌هاست به صورت انفرادی در خانه‌های واقع در مناطق متوسط و حتی متوسط به بالای تهران سکونت داشته‌اند؛ اما امسال دیگر از عهده پرداخت هزینه‌های سنگین اجاره خانه در محله‌های مطلوب خود بر نمی‌آیند.

انتخاب این گروه سکونت مشترک دو خانوار با نسبت خویشاوندی نزدیک در یک خانه اجاری است. به عنوان مثال سکونت یک فرزند اعم از متاهل یا مجرد قطعی که پیش‌تر در خانه اجاری دیگری سکونت داشته است، به‌طور مشترک با والدین در یک واحد آپارتمان رواج زیادی پیدا کرده و پرداخت اجاره‌بها نیز میان دو عضو خویشاوند و هم‌خانه تقسیم شده است.

سکونت مشترک خاله و خواهرزاده در یک خانه و موارد دیگری از این دست که توسط واسطه‌های فعال در بازار اجاره شناسایی شده است، حتی در مناطق یک و بخش‌های نسبتا لوکس منطقه دو مثل سعادت‌آباد نیز وجود دارد؛ به ویژه با توجه به اینکه اجاره‌های مسکن در این منطقه بعضا ماهانه تا چند 10 میلیون تومان است. البته در مناطق متوسط تهران مثل چهار و پنج که کانون اجاره‌نشینی به شمار می‌آید نیز این پدیده وجود دارد، اما تسری آن به دهک‌های متوسط رو به بالای ساکن در مناطق گران‌قیمت تهران یک رخداد نادر و تامل‌برانگیز است.

اینکه دهک‌های متوسط رو به بالا که سابقه چند سال اجاره‌نشینی در بهترین واحدهای مسکونی اجاری تهران را داشته‌اند، اکنون برای حفظ کیفیت نسبی شرایط سکونتی خود ناگزیر به اجاره مشترک خانه شده‌اند، رخدادی است که نشان‌دهنده عمق وخامت حال بازار اجاره‌بها و شرایط تورمی اعجاب‌انگیزی است که در این بازار حاکم شده است؛ اما افزون بر این آثار و تبعات بیرونی، تب بالای اجاره‌بها را در آمارهای رسمی نیز می‌توان رهگیری کرد.

در حالی که میانگین تاریخی تورم نقطه‌ای اجاره‌بها در شهر تهران در طول سه دهه گذشته حدود 22 درصد بوده است، در سال‌های اخیر تب تند این بازار سبب قله‌زنی تورم اجاره شد. آمارهای رسمی نشان داد آذر 1400 رشد نقطه‌ای اجاره مسکن در مقایسه با ماه مشابه سال قبل از آن به رقمی بین 51 تا 52 درصد رسید و تورم اجاره‌بها در قله تاریخی جدیدی قرار گرفت.

این روند در زمستان پارسال و بهار امسال اندکی نوسان کاهشی داشته اما در میانه بهار امسال همچنان تورم اجاره در نزدیکی قله قرار دارد و نرخ آن 46 درصد بوده است. اما حال و روز امروز اجاره‌بها در تهران چطور است؟ در حال حاضر روند صعود از قله متوقف شده، اما حرکت نزولی هم تقریبا توقف کرده است؛ وضعیتی که می‌توان از آن به «درجا زدن تورم اجاره مسکن پایتخت در قله» یاد کرد. این وضعیت ویژه را می‌توان در نمودار منتشر شده در گزارش امروز نیز رهگیری کرد. در حال حاضر تورم اجاره‌بها که همواره تابعی از نرخ تورم عمومی و نیز تورم مسکن بوده است، از این دو پیشی گرفته و مقدار بیشتری دارد.

بررسی روند تاریخی 30 سال گذشته بازار اجاره مسکن تهران نشان می‌دهد تقریبا در اغلب اوقات به جز برخی مقاطع «پساجهش مسکن» تورم اجاره‌بها رقمی بین تورم عمومی و تورم مسکن بوده است. اما حتی در وضعیت پساجهش مسکن و در سال‌های رکود پس از اوج‌گیری معاملات و قیمت مسکن در سیکل‌های رونق - رکود قبلی نیز هنگامی که میزان تورم اجاره برای مدت کوتاهی از تورم عمومی و تورم مسکن پیشی گرفته، فاصله بین تورم اجاره با دو تورم دیگر اندک بوده است؛ وضعیتی که با آنچه اکنون رخ داده، کاملا متفاوت است.

در حال حاضر گسل عمیقی بین سه نرخ تورم اجاره، تورم مسکن و نیز تورم عمومی شکل گرفته که این فاصله زیاد، آن‌طور که در نمودار نیز مشخص است، در دوره‌های گذشته پساجهش سابقه نداشته است. علت بروز این وضعیت در وهله اول، واکنش طبیعی بازار برای تنظیم «نسبت قیمت به اجاره مسکن» یا همان نسبت معروف P/ R است. این نسبت همواره در دوره‌های قبلی رکود - رونق مسکن رقمی بین 14 تا حدود 25 واحد بوده است؛ در حالی که با توجه به جهش بی‌سابقه قیمت مسکن در سال‌های اخیر، نسبت مذکور از محدوده مورد انتظار همیشگی نیز فراتر رفت و حتی به بیش از 30 واحد رسید.

طبعا باید رابطه قیمت مسکن و اجاره‌بها به نحوی تعدیل شود و مقادیر بیشتر یا کمتر از سطوح متعارف این نسبت نمی‌تواند پایدار بماند. اما چگونگی تعدیل این نسبت نیز مهم است. تعدیل نسبت مذکور می‌تواند به شکل افزایش مخرج این نسبت یعنی اجاره‌بها، کاهش صورت کسر مذکور یعنی قیمت یا ترکیبی از هر دو رخداد مذکور باشد.

شرایط حال حاضر بازار مسکن نشان می‌دهد نسبت P/ R بیشتر از هر وقت دیگری در حال تعدیل به واسطه افزایش مخرج کسر یعنی رشد اجاره‌بها است. در توضیح علل جهش تقریبا بی‌سابقه اجاره‌بها طی سال‌های اخیر در تهران می‌توان به موارد متعددی اشاره کرد اما در این میان سه عامل اصلی وجود دارد که اثر آنها بر تغییرات نرخ اجاره‌بها به مراتب از عوامل دیگر بیشتر بوده است. عامل اصلی و اول، جهش قیمت مسکن از سال 97 است که روند آن تا اواخر سال 99 نیز ادامه پیدا کرد و چون تورم اجاره عموما تابعی از نرخ تورم مسکن است، این موضوع سبب شد میانگین سطوح اجاره مسکن در پایتخت تغییر چشمگیری نسبت به وضعیت پیش از جهش داشته باشد.

عامل دوم جهش تقریبا بی‌سابقه اجاره‌بها، وضعیت تورم عمومی است. تورم اجاره‌بها همواره تابعی از تورم مسکن و نیز تورم عمومی است و با توجه به اینکه در سال‌های اخیر نرخ تورم عمومی نیز در اغلب مقاطع زمانی افزایشی بوده است، این موضوع بر میزان تورم اجاره مسکن نیز اثر افزایشی داشته است. البته معمولا تورم اجاره با قدری فاصله زمانی نسبت به نرخ تورم عمومی و تورم مسکن واکنش نشان می‌دهد، اما در بلندمدت عموما تورم اجاره بیشتر از تورم عمومی و کمتر از تورم مسکن عمل می‌کند؛ وضعیتی که اکنون تحت تاثیر تورم بی‌سابقه اجاره‌بها قرار گرفته و تورم اجاره دیگر نه میان دو نرخ مذکور، بلکه بالاتر از آنها قرار دارد.

در طول چهار سال گذشته شرایط خاص حاکم بر بازار مسکن تهران سبب شده عملا فنر اجاره‌بها فشرده شود؛ در واقع وقتی نرخ تورم عمومی و نیز تورم مسکن به‌طور همزمان روند افزایشی پرشتابی را طی می‌کند، به‌طور خودکار گویی بازار اجاره‌بها مثل یک فنر که در معرض فشرده شدن است، عمل می‌کند و با گذشت مدتی، این فنر فشرده یکباره رها و عملکرد جهشی آن در نرخ‌های رایج اجاره‌بها منعکس می‌شود.

سومین عامل تاثیرگذار بر بازار ملتهب اجاره‌بها نیز ناظر بر تعیین سقف دستوری برای میزان افزایش اجاره‌بهاست که اثر آن در یک سال اخیر مشهود شد. هرچند سابقه تعیین سقف دستوری برای میزان افزایش اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی، راه‌حلی موقتی بود که دولت برای کمک به اجاره‌نشین‌ها همزمان با شرایط اقتصادی خاص ناشی از شیوع کرونا در سال 99 انتخاب کرد، اما ادامه آن برای سال‌های دوم و سوم پیاپی یعنی پارسال و امسال، عملا به جای اینکه به نفع مستاجران تمام شود، زمینه متضرر شدن آنها را فراهم کرده است؛ از این بابت که گروهی از موجران برای پیشگیری از قرار گرفتن در معرض دردسرهای ناشی از شکایت احتمالی مستاجران به شوراهای حل اختلاف بابت نقض احتمالی «تمدید اجباری با مستاجران با نرخ مشخص در سال‌های بعدی»، به کلی از بازار اجاره خارج شدند. در واقع «سقف‌گذاری دستوری برای رشد اجاره‌بها در عصر کرونا عملا موجب سرکوب عرضه و کاهش تعداد واحد اجاری موجود در بازار شد که به واسطه این رخداد، قیمت اجاره‌بها نیز در معرض افزایش بیش از پیش قرار گرفت. آثار سوء تعیین سقف 25درصدی دستوری اجاره‌بها در تهران طی ماه‌های اخیر به مراتب بیشتر از سال 99 مشهود شده و نقش این موضوع در قله‌زنی اجاره‌بها طی آذرماه 1400 انکارناپذیر است.

مهار فوری تورم اجاره از سه مسیر

در شرایط بغرنج فعلی که اجاره‌نشین‌های تهران بیش از هر زمان دیگری در معرض آسیب هستند و حداقل فعلا، روند بازگشت تورم اجاره از قله نیز متوقف شده است، سیاستگذار بخش مسکن می‌تواند با اتخاذ سه سیاست ضدتشنج، شرایط این بازار را به تدریج به سمت ثبات نسبی هدایت کند. نخستین سیاست کلیدی برای مهار فوری تورم اجاره و خروج از وضعیت اضطرار فعلی، ناظر بر مهار تورم عمومی است. اتخاذ راهکارهایی از قبیل تنظیم نرخ بهره سیاستی و نیز کنترل رشد نقدینگی می‌تواند به کاهش نرخ تورم عمومی بینجامد و به دنبال آن بازار اجاره‌بها نیز قدری آرام بگیرد.

سیاست کلیدی دوم که اثر فوری آن بر کاهش تورم اجاره‌بها قطعی است، طی کردن مسیری در سیاستگذاری کلان کشور برای کاهش انتظارات تورمی است. در طول چهار سال اخیر بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری تحت تاثیر انتظارات تورمی قرار گرفت و مادامی که التهاب در بازارهای موازی مثل ارز و سکه به واسطه افزایش ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها‌(وضعیت مذاکرات رفع تحریم‌ها) حاکم بود، انتظارات تورمی شکل گرفته در جامعه بلافاصله اثر خود را روی بازار مسکن نشان می‌داد و به دنبال افزایش قیمت مسکن ناشی از انتظارات تورمی، روند رشد اجاره‌بها نیز تحت تاثیر جهش مسکن سرعت بیشتری پیدا می‌کرد.

وضعیت کنونی بازار اجاره‌بها نیز به نوعی نشات گرفته از عدم کاهش موثر انتظارات تورمی در ماه‌های اخیر است. به نظر می‌رسد در صورتی که سیاست کاهش انتظارات تورمی از طریق کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی به شکل موثر و به فوریت دنبال شود، به دنبال کنترل تورم مسکن قطعا تورم اجاره‌بها نیز مسیر کاهشی در پیش خواهد گرفت.

علاوه بر دو سیاست ذکر شده، لغو هرگونه مداخله دستوری در بازار اجاره‌بها نیز به ویژه با توجه به اینکه فقدان اثر کنترلی آن بر تورم اجاره‌بها طی دو سال اخیر کاملا مشهود بوده است، باید به عنوان سومین مسیر مهار فوری تورم اجاره مسکن طی شود. در حال حاضر بازی شکل گرفته در بازار اجاره‌بها بر خلاف تصور عمومی، حتی برد - باخت به نفع مستاجران نیست، بلکه یک بازی کاملا باخت - باخت شکل گرفته است؛ چراکه از یکسو موجر به واسطه اینکه نمی‌تواند میزان افزایش اجاره‌بها با نرخ مدنظر خود را لحاظ کند، ترجیح داده بازار را ترک کند و از سوی دیگر مستاجران به جای اینکه منفعتی از تعیین سقف دستوری اجاره‌بها ببرند، از بابت کمبود فایل در مضیقه قرار گرفته‌اند و با افزایش قیمت پیشنهادی رهن و اجاره از سوی سایر موجران حاضر در بازار با توجه به شرایط ناشی از کمبود فایل، روبه‌رو شده‌اند.

لغو این سیاست کنترل‌گر و البته فاقد تاثیر کافی برای مهار رشد اجاره‌بها، می‌تواند میزان عرضه و تقاضای بازار اجاره‌ را بار دیگر به یکدیگر نزدیک کند و به تدریج مسیر برقراری آرامش در بازار مسکن طی شود. سال 97 دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی بسته تنظیم بازار اجاره را ارائه کرد که در قالب یکی از بندهای آن به این موضوع اشاره شده که در کشورهای مورد بررسی از جمله آمریکا، از نظر سیاستگذاران افزایش نرخ اجاره در حد نرخ تورم امر بدیهی و پذیرفته شده‌ای است و نمی‌توان انتظار داشت در شرایط تورمی، نرخ اجاره‌بها افزایش پیدا نکند. بر این مبنا راه‌حل نهایی کنترل اجاره در کنترل تورم عمومی ارزیابی شد. اما افزون بر آن از جمله اهرم‌های تنظیم بازار اجاره مسکن در آمریکا «افزایش ریسک بلااستفاده گذاشتن خانه برای موجران» است که به صراحت در این بسته به آن پرداخته شد.

این ریسک در حال حاضر در ایران صفر است و موجران می‌توانند هر زمان که مایل باشند، از عرضه املاک خود به بازار خودداری کنند و وضعیت تورم با توجه به کاهش عرضه وخیم‌تر شود.  مهم‌ترین مالیاتی که ملاکان در کشورهای توسعه یافته می‌پردازند، مالیات سالانه املاک است که بدون استثنا از همه املاک به صورت سالانه دریافت می‌شود و هزینه ملاکی را افزایش می‌دهد. در شرایطی که موجر ناگزیر به پرداخت چنین مالیاتی باشد، با توجه به هزینه ملاکی تمایلی به خالی نگه داشتن خانه خود نخواهد داشت. از سوی دیگر وضع این مالیات ضد فعالیت‌های ملاکی است و زمینه عرضه آپارتمان‌های مازاد ملاکان به بازار فروش مسکن را نیز فراهم می‌کند. مالیات سالانه املاک با نرخی بین 5/ 0 تا 5/ 1 درصد از ارزش روز ملک به عنوان اصلی‌ترین ابزار مالیاتی تنظیم‌گر بازار مسکن در دنیا مورد استفاده قرار می‌گیرد.