نهضت ملی مسکن ۴ هزار همت نقدینگی می‌خواهد

به گزارش اکونگار به نقل از آوای آگاه، سعید شیرزادی، مدیرعامل گروه مالی مسکن گفت: تامین مالی در حوزه مسکن ساده‌ترین راه است و بازده مسکن در سال گذشته در بین بازارهای موازی ۴۷درصد بوده است. این نشان می‌دهد بازده دلالی در حوزه مسکن بیش از تورم بوده است. افرادی که در بازار اولیه مسکن تامین مالی می‌کنند، بازده بالاتر از بورس کسب می‌کنند.هر محصولی طراحی کنیم، مشتری خاص خود را دارد. ابزارهای مختلفی توسط نهادهای مرتبط طراحی شده است. صندوق بخشی بازار مسکن، صندوق زمین و املاک قابل تبدیل و …. از جمله این ابزارها است.

وی افزود: دولت حتما باید یارانه‌های قابل توجهی به حوزه تامین مالی بدهد تا این حوزه روی ریل قرار بگیرد. اصلاح ساختار پرتفوی گروه مالی مسکن از جمله اقدامات در حوزه اصلاح زنجیره مسکن است. لازم است به حوزه صنعت سیمان و فولاد ورود پیدا کنیم. اگر تولید مسکن را توسعه دهیم موجب کنترل و مهار تورم می‌شود. بین ۵۰ تا ۷۰درصد درآمد خانوارها صرف هزینه مسکن می‌شود.گروه مالی بانک مسکن در تکمیل زنجیره ارزش مسکن کمک می‌کند تا بتواند صنعت فولاد را به خط کند. ما در حوزه تامین مالی مسکن نیز به مسکن‌سازان کمک می‌کنیم تا بتوانیم ساخت مسکن ارزان را محقق کنیم.

میثم حامدی، مدیر پژوهش توسعه و مطالعات اسلامی سازمان بورس و اوراق بهادار گفت: ما درحال گذار از ابزارهای ساده به سمت ابزارهای پبچیده هستیم. در واقع به سمت ترکیب ابزارها پیش می‌رویم. اوراق سلف مسکن آخرین ابزاری است که در سازمان بورس و اوراق بهادار نهایی شده است.

وی ادامه داد: صندوق زمین و ساختمان، صندوق املاک و مستغلات، شرکت‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی، فروش مسکن در بورس کالا، تامین مالی جمعی و توکن‌سازی و همچنین انواع اوراق مشارکت، اوراق تسهیلات مسکن، اوراق رهنی و مرابحه، اوراق منفعت و اوراق سلف از جمله مسیرهای تامین مالی مسکن خوانده شد.

حامدی اضافه کرد: وراق سلف، هم اوراق ساخت بوده و هم در فروش متری زمین قابل استفاده است. اوراق مرابحه نیز، اوراق تامین مواد اولیه در ساخت مسکن است. اوراق منفعت به طور مستقیم در ساخت مسکن استفاده نمی‌شود، اما قابلیت ساخت یا بهره‌مندی از منافع ملک را در اختیار استفاده کننده می‌گذارد. از اوراق منفعت در زمین‌های وقفی که قابلیت مولدسازی دارند، می‌توان استفاده کرد. (مولدسازی وقف)

مدیر پژوهش توسعه و مطالعات اسلامی سازمان بورس و اوراق بهادار گفت: صندوق املاک و مستغلات و توکن‌سازی، ابزارهای مربوط به مالکیت مسکن هستند. صندوق املاک و مستغلات امکان خرید ملک آماده را فراهم می‌کند و توکن‌سازی نیز قابلیت خرید ملک به هر درصدی را برای استفاده کننده فراهم خواهد کرد. توکن‌سازی دارایی ملکی بسیار قابل توجه است. این موضوع در کمیته‌های فقهی در حال بررسی و اخذ مجوز است.

وی در ادامه توضیح داد: سرمایه‌گذار در اوراق سلف مسکن در ساخت و مالکیت به اندازه سرمایه‌گذاری مشارکت خواهد کرد. همچنین پرداخت وجوه به اندازه متراژ پایه در زمان خرید اوراق و مالکیت ملک به میزان سرمایه‌گذاری، قابلیت تحویل و امکان جذب سرمایه‌های خرد برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن از دیگر مزایای اوراق سلف مسکن است. این ابزار به زودی رونمایی خواهد شد. خرید آپشن هم در این ابزار پیش‌بینی شده است و صندوق‌های سرمایه‌گذاری می توانند روی آن فعال باشند.

محمد رضا حبیب زاده، معاونت مالی و خدمات مشاوره تامین سرمایه بانک مسکن گفت:انواع روش‌های تامین مالی جمعی شامل تامین مالی مبتنی بر اهدا و مبتنی بر پاداش همچنین تامین مالی مبتنی بر بدهی و تامین مالی مبتنی بر سهم خوانده شد. تامین مالی مبتنی بر اهدا به صورت خیریه برای حمایت از پروژه‌ها است اما تامین مالی مبتنی بر پاداش با ارائه پاداش‌های غیرپولی به حامیان انجام می‌پذیرد تامین مالی مبتنی بر بدهی نیز بر اساس قراردادهای مبتنی بر عقود شرعی به انبوه مردم انجام می‌شود.

وی افزود: تاکنون ۱۸۶ پروژه بصورت تامین مالی جمعی تحت پوشش قرار گرفتند.تنها ۷ پروژه بوده که تامین مالی ناموفق داشته است. حجم کل سرمایه گذاری ها ۱۰/۵۱۱ میلیارد ریال بوده است. تهران بیشترین سهم را در این تامین مالی به خود اختصاص داد. مزایای استفاده از تامین مالی جمعی_سرمایه پذیر، امکان جذب سرمایه مورد نیاز در زمان کوتاه و معاف از مالیات بودن آن است همچنین امکان تامین مالی در پروژه‌های کوتاه مدت و بلند مدت را دارد.

حبیب زاده گفت: همچنین دریافت گواهی شرایط سرمایه‌گذاری در طرح‌ها از فرابورس و امکان سرمایه‌گذاری با مبالغ خرد و دریافت سود بیش از سود بانکی و سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ارزیابی شده توسط متخصصین سکو از دیگر مزایای تامین مالی جمعی  خوانده شد. شرکت تامین سرمایه بانک مسکن در خرداد ماه سال جاری موافقت اصولی تاسیس سکوی تامین مالی جمعی را نیز جهت رفع نیاز سند از شرکت فرابورس ایران دریافت کرد. در سکوی «فاندو» تامین مالی مبتنی بر بدهی در حوزه‌های تخصصی صنعت، ساختمان، حمل و نقل و راه و شهرسازی صورت می‌گیرد.

وی افزود: خدمات سکوی تامین سرمایه بانک مسکن در حوزه ساختمان برای حمایت از سرمایه‌گذاران و سرمایه پذیران است و هر سرمایه‌گذار در کنار سرمایه دیگران پروژه‌های بزرگی را می‌تواند پیش ببرد. مشارکت در ساخت پروژه‌های کوتاه مدت و تامین سرمایه در گردش برای تهیه مواد و مصالح اولیه و حل مشکل نقدینگی سازندگان و پیشبرد فازهای مختلف ساخت از دیگر مزایای فاندو است.

نهضت ملی مسکن نیازمند ۴ هزار همت نقدینگی است

مصباحی مقدم رییس کمیته فقهی سارمان بورس گفت:اقتصاد مسکن تاثیر گذار روی سایر مشاغل است. تامین مالی مسکن مساله مهم در تهیه مسکن است. یکی از راههای دیگر تامین مالی مسکن و مسکن انبوه ایجاد صندوق های پروژه است.یکی دیگر از راهها، مطالباتی است که بابت مسکن دارند، تبدیل به اوراق شوند تا بانک ها به نقدینگی تازه دست یابند.

در ادامه این جلسه مطرح شد: بررسی ها نشان میدهد در افق سال ۱۴۱۵ در بخش عرضه و تقاضای مسکن احتمالا به تعادل خواهیم رسید. برای تکمیل واحدهای مسکن باقیمانده  ۶۲همت نقدینگی لازم داریم.

میانگین دوره ساخت مسکن براساس صنعتی سازی برای پروژه ۱۰ واحدی دو سال است. بطور طبیعی ۴ میلیون مسکن نهضت ملی بین ۶ تا ۷ سال باید ساخته شود که نیازمند ۴هزار همت در افق ۶ ساله سرمایه است

جواهری مدیرعامل گروه سرمایه گذاری مسکن گفت: در موضوع زمین و ساختمان طی شش سال تنها ۶ صندوق تشکیل شد. چرا این روند پر سرعت نیست. صندوق هایی هم که ایجاد سده بسیار پر زحمت بوده است. متولیان باید بررسی کنند آسیب شناسی کنند اما هیچ اتفاقی نیوفتاده است. نگاهی که در این صندوق ها شده، مدیر ساخت در حکم پیمانکار وارد می شود و سود آنچنانی نمی برد.

وی ادامه داد: بعنوان مثال در صندوق نگین شهرری بررسی انجام دادیم و بیش از یکسال طول کشید جبران هزینه های مدیر ساخت پرداخت شود. در حالی که شاخص تعدیل پرداخت ها سه ماهه است نه بیشتر. یکی از دلایل کاهش تولیدات مسکن این است که پیش فروش و تهاتر به دلیل تورم در این روش زیان ده است. در نتیجه تولید مسکن کاهش و رغبت سرمایه گذار کم می شود.

جواهری گفت: معضل بعدی این است که به محضی که برای تامین مالی مسکن به سمت انتشار اوراق می رویم روند بسیار زمان بر است. این آسیب ها اگر بطور جدی شناسایی نشود این بخش توسط مصرف کننده فعال نخواهد شد. در پروسه انتشار اوراق نسبت گردش دارایی های سازنده 40 درصد است اما سود دوره از روز اول گرفته می شود. لذا باید دید حرف ها و دغدغه سازندگان چیست.

وی افزود: اینکه صندوق زمین و ساختمان طراحی شود اما در هیچ کجا متولیان حوزه مسکن حضور ندارند مساله پیکری است، لذا طراحی این ابزارها بدون شنیدن دغدغه سازندگان چندان کاربردی نخواهد بود. اوراق سلف موازی یا فروش متری بسیار کاربردی است اما اشکالات آن در ابتدا سناسایی و برطرف شود.