رکورد جهانی ایران در نسبت قیمت مسکن به اجاره
نسبت قیمت مسکن به اجاره در بعضی نقاط تهران بالاتر از همه کشورهای دیگر، به ۵۰ یا ۶۰ برابر رسیده است. یعنی، ۵۰ یا ۶۰ سال طول می‌کشد تا با پول اجاره بتوان همان واحد مسکونی را خرید.
به گزارش اکونگار به نقل از دنیای اقتصاد،دکتر حسین عبده‌تبریزی در گفت‌وگوی مفصل با شماره جدید «تجارت فردا» به این پرسش و ۱۰ سوال کلیدی این روزهای فعالان اقتصادی در بخش مسکن و ساختمان، پاسخ داده است. این صاحب‌نظر اقتصادی از «روزهای سیاه خانه‌اولی‌ها» تحت تاثیر «ورود بازار مسکن از طبقه مشکل به مرحله بحران» می‌گوید. بخشی از این گفت‌وگو را در ادامه بخوانید:
در همین چند روز اخیر، وزیر اقتصاد در مجمع بانک مسکن از مدیران این بانک خواست تا «بسته تأمین مالی بخش مسکن» را طراحی و ارائه کنند. این همان دغدغه چندین ساله شما بوده؛ و البته در آغاز دولت روحانی، تحقیقی مشترک با همکاری شما در بانک مسکن برای «تأمین مالی پایدار و مناسب بخش مسکن» صورت گرفت. خاطرم هست، در آن بسته پیشنهادی که دکتر بت‌شکن (مدیرعامل وقت بانک مسکن) پیگیر نهایی‌شدن آن در بانک مرکزی بود، مدلی طراحی شد مبنی بر اینکه «بانک‌ها در ازای کاهش ضریب سپرده‌قانونی‌شان نزد بانک مرکزی، منابعی در بانک توسعه‌ای مسکن تجهیز کنند تا امکان پرداخت تسهیلات خرید مسکن فراهم شود. در شرایط فعلی آیا می‌توان بسته‌ای سیاستی برای تأمین مالی در بخش مسکن طراحی کرد که هم به درد تقویت طرف عرضه بخورد و هم به کار طرف تقاضا بیاید؟
این کار در شرایط جاری بسیار دشوار است؛ در دولت آقای روحانی هم به دلیل کمبود منابع مالی متأسفانه به جایی نرسید. ما الان با بحران «استطاعت مالی» برای خرید مسکن روبه‌رو هستیم. این سوال که در این شرایط برای مسکن چه می‌شود کرد، سوال بزرگی است و بعید می‌دانم افراد زیادی برایش پاسخ داشته باشند. شرایط امروز در بخش مسکن بسیار خاص است، و حتی می‌توان گفت برای رفع بحران مسکن در بن‌بست به سر می‌بریم. در گذشته راهکارهایی چون اعطای یارانه سود، ساخت‌وساز ارزان‌تر در شهرهای جدید، و خانه‌سازی دولتی در دولت‌های مختلف مطرح می‌شد. حالا به نظر می‌رسد که دولت جدید هم هیچ کدام از این اقدامات را راه‌حل نمی‌داند. یعنی امروز همان راه‌حل‌های مقطعی مسکّن هم دیگر در دسترس نیست. بنابراین، وضع فعلی، وضعیت ویژه‌ای است. اتفاقی که افتاده این است که برای مدتی طولانی شاهد رشد اقتصادی پایین (درآمد نازل مردم) و افزایش نقدینگی (که باعث افزایش شدید قیمت مسکن شده) در کشور هستیم. در دوره‌های تورم بالا که ما همیشه در ایران داشته‌ایم، خارج‌شدن مسکن از استطاعت مالی شهروندان به علت‌هایی چون افزایش قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید (خرید خانه برای افراد با درآمد و پس‌انداز موجود، سخت‌تر می‌شود)، بالارفتن هزینه وام خرید مسکن و اقساط آن، تورم اجاره (فشار بر بودجه مستأجران و دشواری پس‌اندازکردن برای پیش‌پرداخت خرید خانه)، شکاف در استطاعت مالی (بین افراد با درآمدهای بالاتر و پایین‌تر)، سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی (افزایش قیمت برای خریداران مصرفی بالقوه)، عدم‌تعادل تقاضا و عرضه، و عدم‌اطمینان اقتصادی (احتیاط بیشتر خریداران و انبوه‌سازان مسکن) احتمال بیشتر می‌یابد. همه این عوامل به‌علاوه دو عامل که ریشه‌های آن معضلات است: ۴۵ سال تورم مزمن، و با صرفه‌نبودن سرمایه‌گذاری در بخش واقعی اقتصاد. بخش مسکن در بن‌بست است، چون در شرایطی که ۸۰ درصد مردم در شهرهای بزرگ و متوسط، قدرت خرید حتی واحدی ۶۰ متری را ندارند، قیمت‌ها همچنان بالا میرود. یعنی از یک طرف قدرت خریدی وجود ندارد، و از سوی دیگر به دلیل سفته‌بازی (سوداگری) قیمت‌ها دائما بالا میرود و این بازی ادامه دارد. به نظر پس‌اندازکننده، فعلا راه دیگری برای حفظ ارزش پول وجود ندارد. وقتی اقتصاد کلان دچار مشکلات حاد است، در بخش مسکن به طور مجزا نمی‌توان معجزه کرد. به نظر می‌رسد تا وضعیت اقتصاد کلان و روابط بین‌المللی ایران سامان نیابد، این شرایطِ بن‌بست ادامه دارد.
این پنج سال اخیر موضوع متفاوتی است و ما از طبقه‌بندی «مشکل مسکن» وارد مرحله «بحران مسکن» شده‌ایم. بخش عمده تغییرات قیمت مسکن در ۵ سال گذشته منعکس‌کننده انتظارات تورمی و تورم‌های بالایِ خود این ۵ سال بوده است. مسکن چون چندان در حوزه دخالت دولت نیست، و عده زیادی در آن درگیرند، و قیمت آن از بازارهای جهانی هم متأثر نمی‌شود، کم‌ریسک‌ترین دارایی برای حفاظت قدرت خرید افراد در مقابل تورم تلقی می‌شود. قیمت مسکن تقریبا به طور کامل از همان نیرویی تبعیت می‌کند که تورم را شکل می‌دهد، یعنی نهایتا رشد نقدینگی عامل شکل‌دهنده قیمت مسکن در ایران است . حداقل در ۳۵ سال گذشته، متوسط نرخ رشد قیمت مسکن کم‌وبیش مشابه متوسط نرخ رشد نقدینگی بوده است. در کل این دوره، متوسط رشد نقدینگی ۲۸ درصد و متوسط رشد قیمت مسکن ۲۹ درصد بوده است.اما دوره‌مورد اشاره شما، یعنی دوره پس از سال ۱۳۹۷ تا امروز، متفاوت بوده است. جهش قیمت مسکن در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۱ دیگر طبق روند گذشته نبوده، و در نظم قبلی اختلال ایجاد کرده است. به نظر می‌رسد این جهش‌ها، غیر از تأثیر رشدهای بالای نقدینگی، تحت تأثیر تداوم انتظارات تورمی بالا رخ داده است. نسبت قیمت مسکن به اجاره در بعضی نقاط تهران بالاتر از همه کشورهای دیگر، به ۵۰ یا ۶۰ برابر رسیده است. یعنی، ۵۰ یا ۶۰ سال طول می‌کشد تا با پول اجاره بتوان همان واحد مسکونی را خرید. این نسبت مثلا در آلمان که تورم بسیار پایین‌تری از ایران دارد، ۲۳ سال است. این نشان‌دهنده حباب قیمتی جدی در بخش ساختمان در ایران است. یعنی بین ارزش مصرفی و قیمت رابطه‌ای نیست. فقدان نظام مالیاتی کارآمد، مسکن را به محل سرمایه‌گذاری جذاب با نرخ بازده بالا تبدیل کرده است. ریسک بالای فعالیت در بخش واقعی اقتصاد، بسیاری از کارآفرینان، صنعتگران و صاحبان مشاغل را نیز به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن سوق داده است. سـهم بالای تقاضـای سوداگرانه سـبب شـده تـا مسـکن از تحـولات و نوسـانات اقتصاد کلان تأثیر زیادی بپذیرد.
در سال جاری وضعیت «ریسک غیراقتصادی» (موضوع برجام و مذاکرات مرتبط با آن) به گونه‌ای شده که فعالان اقتصادی و به‌خصوص سرمایه‌گذاران، خود را در وضعیت برزخ می‌دانند. از یک سو امید به حل مساله دارند و از سوی دیگر همچنان نگران از ادامه نااطمینانی‌ها هستند. این نگاه خوب و بد به مساله باعث شده «از ادامه‌خریدهای سرمایه‌ای در بازارهایی مثل ارز و سکه عقب بکشند؛» این تصمیم خود را در کاهش قیمت دلار و سکه در ماه‌های اخیر نشان داده است. از سوی دیگر، این نگاه نسبتا خاکستری به مساله، گروهی را متوجه «سرمایه‌گذاری در بازار ملک» کرده است. در واقع، شرایط برزخ اقتصاد ایران در سال جاری، بازار مسکن را ظاهرا اولین بازار برای سرمایه‌گذاری نزد سرمایه‌گذاران معرفی کرده است. این وضعیت برای تقاضای مصرف‌کننده در بازار مسکن و مستأجرها اصلا خبر خوبی نیست. به نظر شما، سیاستگذار چگونه مانع از بدتر شدن این وضعیت شود؟
