مالیات خانه های خالی،توهم یا واقعیت؟

به گزارش اکونگار به نقل از شرق ؛ ماجرای اخذ مالیات از خانه‌های خالی چیست؟ آیا این طرح قانونی ارقام بالایی را به خزانه دولت هدایت خواهد کرد؟ آیا واحدهای مسکونی خالی در شهرهای بالای صد هزار نفر که در مجموع بیش از ۱۲۰ روز در سال ساکن یا کاربر نداشته باشند، اصلا قابل شناسایی هستند؟ آیا اگر خانه‌ای در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت نشده باشد، این امر به معنی خالی‌بودن خانه است؟ تکلیف خانه‌های خالی واقع در شهرهای جدید مانند پردیس و پرند چه می‌شود؟ به نظر می‌رسد این قانون از طرفی همه چیز را پیچیده‌تر کرده است و از طرفی اصلا از ابتدا موضوعیتی نداشته و به نوعی آدرس غلط دادن محسوب می‌شود.

چندی پیش مهدی موحدی رئیس مرکز آموزش، پژوهش و برنامه‌ریزی مالیاتی کشور، در گفت‌وگو با ایسنا درباره اخذ مالیات از خانه‌های خالی توضیح داد: «طبق ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم شناسایی این خانه‌ها منوط به اطلاعاتی است که توسط مالکین در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت شده است. چنانچه تغییری در قانون مذکور رخ دهد، سازمان امور مالیاتی می‌تواند از اطلاعات سایر دستگاه‌ها و نهادها ازجمله شهرداری استفاده کرده و مالیات را وصول کند. در غیر این صورت تا زمانی که قانون تغییر پیدا نکرده است، تفاوتی در فرایند شناسایی خانه‌های خالی رخ نخواهد داد، زیرا قانون سازمان امور مالیاتی را به خوداظهاری صورت‌گرفته در سامانه ملی املاک و اسکان محدود کرده است».  ظاهرا چالش‌ اصلی شناسایی این خانه‌های خالی بود. از ابتدا قانون وظیفه شناسایی خانه‌های خالی را بر عهده وزارت راه و شهرسازی گذاشته بود و بدین منظور، سامانه املاک و اسکان در مردادماه سال ۱۳۹۹ آغاز به کار و مردم را ملزم کرد که اطلاعات سکونت خود را در این سامانه اعلام کنند. فرایندی که اصلا موفق نبود، چراکه یا مالکان از خوداظهاری امتناع کردند یا اینکه برخی خانه‌ها به اشتباه خالی شناسایی شدند و درنهایت درآمد چشمگیری از این محل نصیب دولت نشد. به قولی فقط حدود یک میلیارد و ۵۳۵ میلیون تومان و از قول استاندار تهران خطاب به مسئولان مالیاتی حدود چهار میلیارد تومان. ایشان در اشاره به مالیات تحقق‌یافته خانه‌های خالی گفته بودند: ما فقط ۴۰۰ میلیارد خرج کردیم آدم‌ها را فرستادیم برای بررسی میدانی!

این در حالی است که بنا بر گفته‌ خلیل محبت‌خواه تعداد ۶۵ هزار خانه خالی در پردیس، ۴۵ هزار خانه خالی و در حال ساخت در منطقه ۲۲ تهران و ۱۰ هزار خانه خالی در املاک ادارات و ارگان‌ها در سطح شهر تهران و شهرهای استان وجود دارد و آن‌طور که دولت در بودجه سال جاری پیش‌بینی کرده، قرار است از خانه‌های مسکونی خالی از سکنه دو هزار میلیارد تومان مالیات اخذ کند؛ رقم چشمگیری که به نظر نمی‌رسد با ادامه روش فعلی محقق شود (عینا نقل‌شده از گزارش خبرگزاری‌‌ها).

واقعیت این است که علی‌رغم احداث ۸۲ هزار واحد مسکن مهر در شهر جدید پردیس، بخش قابل توجهی از آپارتمان‌های ساخته‌شده در این شهر خالی از سکنه است. بعضی افراد در پردیس صد و حتی ۲۰۰ واحد مسکونی دارند و دست‌اندرکاران خرید و فروش املاک در شرق، شمال و غرب پایتخت همچنان به احتکار املاک مشغول‌اند و از خلأ مالیات در بخش مسکن سود می‌برند. از سوی دیگر، در این شرایط عدم برنامه‌ریزی سازندگان در جهت ایجاد تناسب عرضه و تقاضا و پایین‌بودن توان تقاضای مصرفی، سرمایه‌های سازندگان را به چاله رکود کشانده است.

این گزارشات در وضعیتی در رسانه انعکاس می‌یابد که دکتر محمود اولاد عقیده دارد اخذ مالیات از خانه‌های خالی توهمی بیش نیست! و هیچ خانه خالی اثرگذاری بر بازار مسکن وجود خارجی ندارد. اولاد سه سال است دارد تکرار می‌کند که: «مشکل جاهای دیگر است و خانه‌های خالی مسئله‌ای را حل نمی‌کنند. بخشی از خانه‌های خالی، شرایط طبیعی بازار است. چیزی حدود هفت تا 10 درصد واحدهای مسکونی، در هر برهه زمانی خالی می‌مانند که همین یعنی 1.8 تا دو میلیون واحد. بخشی از خانه‌های خالی، خانه‌های مسکن مهر هستند که شرایط سکونت ندارند. چهاردیواری هستند، ولی مسکن نیستند؛ زیرا خدمات و زیرساخت ندارند. بخشی از خانه‌های خالی که در دست برخی سازندگان و به‌ویژه دستگاه‌ها و بانک‌ها هستند، مشکلات قانونی و رفع تعارض و سند دارند. از همه اینها که بگذریم، نوع، ترکیب و موقعیت خانه‌های خالی هیچ تناسبی با نیاز بازار ندارد مگر اینکه فکر کنید خانه مثل هر کالای مصرفی خوراکی است». بازار مسکن با رکود مواجه است و این را سازندگان بهتر از هر کسی می‌دانند.

به نظر می‌رسد مسئولان به حرف محمود اولاد و بحث اینکه موضوعاتی مثل خانه خالی باعث دورشدن مدام از مسئله اصلی می‌شود و فاجعه به بار خواهد آورد، توجهی ندارند و به گفته اولاد با توهم اینکه با مالیات می‌توان مسئله بازار مسکن را حل کرد، اجازه ندادند راه‌حل‌های درست مطرح و پیگیری شود.

به‌هرحال برخی عقیده دارند در شرایطی که حقوق رسمی وزارت کاری ماهانه هفت میلیون تومان است و اقساط بازپرداخت وام مسکن ماهی 10 میلیون تومان، مشکل به نظر می‌رسد که اقشار هدف سیاست‌های مسکن ملی و مسکن اجتماعی واقعا موضوع کار و دغدغه مسئولان و برنامه‌ریزان برای رفع معضل مسکن باشند. برخی دیگر نیز همه چیز را به فساد و ندانم‌کاری آگاهانه ذی‌نفوذانی نسبت می‌دهند که همیشه از آب گل‌آلود ماهی می‌گیرند.

آنچه مسلم است این است که در بحث مالیات، اول اینکه درآمد حاصل از مالیات برای دولت بهتر است از هزینه‌های بوروکراتیک و اجتماعی اخذ آن بیشتر باشد تا به وصول آن بیارزد. اگر هزینه تشکیل بانک‌های اطلاعاتی لازم، هزینه تشکیل ادارات دولتی برای ثبت و ضبط امور مربوطه، هزینه شناسایی و جمع‌آوری و... خیلی زیاد باشد و بر عرضه مسکن مورد نیاز اقشار کم‌درآمد تأثیر نگذارد، چه اصراری است اخذ شود؟ خانه‌های خالی متمرکز در یک جا نیستند و فرایند شناسایی آنها آسان نیست. از سوی دیگر درک عمومی -حتی متخصصان- از رکود مسکن درست نیست؛ زیرا فکر می‌کنند اگر قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم رشد کند رکود داریم، درحالی‌که رکود زمانی است که تولید کمتر باشد. دکتر اولاد می‌نویسد: از فسادانگیزبودن این نوع مالیات نیز که بگذریم، در بازار معاملات املاک، ممکن است خرید و فروش واحدهای چند سال ساخت یا تغییر مالکیت به‌شدت پررونق باشد یا قیمت‌ها رشد بالایی را داشته باشند، اما به دلایل دیگری مثل ضوابط و مقررات شهری، ساخت‌وساز کمتر صورت گیرد یا تولید مسکن جدید در رکود باشد. بنابراین، اخذ مالیات بر خانه‌های خالی، ریسک سرمایه‌گذاری به‌ویژه در شرایط رکود را بیشتر می‌کند. سازنده در شرایط عادی تمایل دارد تا هرچه سریع‌تر واحدهای ساخته‌شده را به فروش برساند تا پروژه جدیدی را آغاز کند، اما اگر ریسک سرمایه‌گذاری جدید به دلیل تغییرات سیاستی یا تغییرات هزینه‌های تولید، قابل پیش‌بینی نباشد، ترجیح خواهد داد با سرعت کمتری واحدهای خود را به بازار عرضه کند. این موضوع به کاهش بیشتر تولید منجر شده و مسئله مسکن را بغرنج‌تر می‌کند. در نتیجه، به نظر می‌رسد این طرح تبعات بسیار بدی از کاهش تولید مسکن تا فساد و عدم تأثیر بر کنترل خانه‌های خالی داشته باشد.