نقش بانک‌ها در بازار مسکن چیست؟
چنانچه بانک‌ها دست از سوداگری در بازار املاک و مستغلات بردارند، شاهد ایجاد تاثیرات بزرگی بر قیمت‌ها در بازار مسکن خواهیم بود.
به گزارش اکونگار به نقل از تجارت نیوز، بانک‌ها به عنوان یکی از مهم‌ترین نهادهای اقتصادی در هر کشوری نقش مهمی در تعیین و تثبیت اوضاع مالی و اقتصادی دارند. در ایران نیز بانک‌ها نقش اساسی در اقتصاد ایفا می‌کنند اما در سال‌های اخیر، انتقادهای بسیاری به عملکرد برخی بانک‌ها وارد شده است. یکی از اصلی‌ترین مشکلاتی که در این زمینه مطرح شده، تلاش بانک‌ها برای بهبود مصنوعی وضعیت مالی خود از طریق بازار مسکن و انتشار مکرر آگهی‌های مزایده املاک است.
بانک‌ها به دلایل مختلف، از جمله دریافت وثیقه‌ها و تسهیلات معوقه، املاک زیادی را در اختیار دارند. این املاک به منظور نقدینگی و بهبود وضعیت مالی بانک‌ها به فروش می‌رسند اما مشکلی که به وجود آمده این است که بسیاری از این املاک با وجود انتشار آگهی‌های مزایده، فروش نمی‌روند و در واقع تنها به شکل دوره‌ای قیمت آنها افزایش می‌یابد.
شیب تند قیمت مسکن در۱۳سال اخیر/ افزایش ۴۰برابری قیمت خانه
بر اساس ضوابط بانک مرکزی ایران، پس از دو بار انتشار آگهی مزایده و فروش نرفتن ملک، بانک‌ها باید در مرتبه سوم قیمت را توافقی تعیین کنند تا امکان فروش آن ملک فراهم شود اما شواهد نشان می‌دهد که بانک‌ها به جای انجام این روند قانونی، به انتشار مکرر آگهی‌های جدید با افزایش قیمت اقدام می‌کنند.
به این ترتیب، ملک موردنظر همچنان بدون خریدار باقی می‌ماند اما در اسناد مالی بانک‌ها به عنوان دارایی‌های باارزش ثبت شده و ارزش آنها در هر نوبت افزایش می‌یابد. این امر به بانک‌ها اجازه می‌دهد با شناسایی سودهای غیرواقعی در صورت‌های مالی خود، وضعیت مالی‌شان را بهبود بخشند.
یکی از پیامدهای منفی این رویه، افزایش مصنوعی قیمت مسکن است. هنگامی که بانک‌ها به جای کاهش قیمت یا توافقی کردن آن، به افزایش قیمت ملک‌ها اقدام می‌کنند، این امر بر روند کلی بازار مسکن تاثیرگذار است.
بانک‌ها به عنوان بازیگران اصلی بازار مسکن، با بالا نگه داشتن قیمت‌ها موجب می‌شوند که سایر مالکان نیز به افزایش قیمت مسکن خود ترغیب شوند. به این ترتیب، تقاضای واقعی برای مسکن کاهش می‌یابد و به جای آن، شرایطی ایجاد می‌شود که قیمت‌ها به صورت غیرواقعی بالا بروند و بازار در رکود قرار بگیرد.
این رویکرد از سوی دیگر باعث ایجاد نارضایتی در میان خریداران واقعی مسکن می‌شود. کسانی که به دنبال خرید خانه هستند، با افزایش مداوم قیمت‌ها مواجه می‌شوند و در نتیجه، توانایی خرید خود را از دست می‌دهند. این مساله به ویژه برای اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه چالش‌های بسیاری ایجاد کرده و دسترسی آنها به مسکن را محدودتر کرده است.
این سیاست بانک‌ها علاوه بر تاثیر منفی بر بازار مسکن، بر صورت‌های مالی خود بانک‌ها نیز تاثیرات قابل‌توجهی دارد. بانک‌ها با استفاده از این رویکرد، می‌توانند سودهای غیرواقعی را در صورت‌های مالی خود شناسایی کنند و به این ترتیب وضعیت مالی‌شان را بهبود بخشند. این اقدام باعث می‌شود که در کوتاه‌مدت، گزارش‌های مالی بانک‌ها بهبود یابد و به نظر برسد که بانک‌ها در حال افزایش سوددهی هستند.
در واقعیت اما این سودها اغلب تحقق نمی‌یابند و بانک‌ها با مشکلات جدی مالی روبه‌رو می‌شوند. دارایی‌های غیرنقدی مانند املاک اگرچه ممکن است در صورت‌های مالی به عنوان دارایی‌های باارزش ثبت شوند اما تا زمانی که به فروش نرسند، نمی‌توانند به بانک‌ها کمک کنند تا از مشکلات نقدینگی خارج شوند در نتیجه بانک‌ها ممکن است در آینده با مشکلات نقدینگی جدی روبه‌رو شوند و توانایی پرداخت تعهدات مالی خود را از دست بدهند.
عملکرد نهادهای نظارتی مانند بانک مرکزی نیز در این زمینه مورد انتقاد قرار گرفته است. بانک مرکزی با وجود تصویب قوانین و ضوابطی که به نظر می‌رسد به نفع بازار و خریداران باشد، هنوز نتوانسته است این قوانین را به درستی اجرا کند. عدم نظارت کافی بر عملکرد بانک‌ها و عدم اعمال قوانین موجود به شیوه‌ای کارآمد باعث شده است که بانک‌ها بتوانند از خلأهای قانونی بهره‌برداری کنند و به انتشار مکرر آگهی‌های مزایده بدون توجه به ضوابط توافقی بپردازند.
این امر باعث شده است که بانک‌ها به جای تلاش برای بهبود واقعی وضعیت مالی خود، به دنبال شناسایی سودهای غیرواقعی و کوتاه‌مدت باشند و در نهایت باعث بی‌ثباتی بیشتر در بازار مسکن و اقتصاد کلان شوند.
علیرضا محمدی، کارشناس بخش مسکن بیان کرد: بزرگ‌ترین مافیایی که در بخش مسکن ایران فعالیت می‌کند، بانک‌ها هستند. از آنجایی که افزایش تعداد املاک تحت اختیار یک سازمان به عنوان موفقیت و بالا رفتن تراز مالی آن سازمان تلقی می‌شود، هیچ‌کدام از مدیرانی که در تمام بخش‌های دولتی و به ویژه بانک‌ها بر سر کار هستند، علاقه‌ای به از دست دادن املاک تحت مالکیت سازمان متبوع خود ندارد.
او در ادامه گفت: هنگامی که بخش بزرگی از یک بازار در دستان یک مافیا باشد، قیمت‌ها در آن بازار توسط او تعیین می‌شوند؛ کار مافیا همین است. بانک‌ها و برخی سازمان‌های دیگر اجازه نمی‌دهند تا املاک موجود در بازار با قیمت‌های پایین فروخته شوند. قیمت پایه در مزایده‌هایی که برگزار می‌شود نیز به قدری بالاست که خرید املاک، مقرون به‌صرفه نباشد.
محمدی عنوان کرد: باید توجه داشت که بانک‌ها با پول املاک و مستغلات تحت مالکیت خود هیچ سرمایه‌گذاری دیگری نمی‌توانند بکنند که همین مقدار سود را برای آنها به همراه داشته باشد. بانک‌ها به نوعی از بزرگ‌ترین سوداگران بازار مسکن ایران هستند. اقدامات انجام شده توسط بانک‌ها در بازار مسکن به منظور کسب سود بیشتر است.
او افزود: با توجه به شرایطی که به خاطر تحریم‌ها بر اقتصاد کشور حاکم شده است، وضعیت تولید اصلا مساعد نیست. در چنین شرایطی بانک‌ها نمی‌خواهند دارایی‌های خود را وارد بخش تولید کرده و به گردش چرخه اقتصادی کمکی کنند. بانک‌ها بیشتر تمایل دارند در بازار املاک و مستغلات سوداگری کنند و باتوجه به دارایی زیادی که در اختیار دارند، موفق به انجام آن نیز می‌شوند.
کارشناس بخش مسکن در ادامه گفت: قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی نیز برای بانک‌ها اجرا نمی‌شود و بسیاری از املاک تحت مالکیت بانک‌ها خالی مانده است. بررسی آمار حاکی از آن است که بسیاری از واحدهای مسکونی و تجاری بدون سکنه و استفاده‌کننده در سطح کشور تحت مالکیت بانک‌ها است.
بانک‌ها مرتبا اقدام به گشایش شعب جدید می‌کنند. این در حالی است که گشایش شعبه به صورت فیزیکی در بسیاری از نقاط دنیا منسوخ شده است. امروزه همه بانک‌ها به فعالیت‌های مجازی و ارائه خدمات بر بستر اینترنت روی آورده‌اند.
محمدی اضافه کرد: این گشایش شعب صرفا به خاطر آن است که آن دسته از املاک تجاری که مبالغ هنگفتی ارزش دارند، در دست خود بانک‌ها باقی بماند.
او افزود: بانک‌ها در ازای پرداخت وام، اسناد املاک را به عنوان وثیقه از متقاضیان دریافت می‌کنند؛ متقاضیانی که از خواص جامعه بوده و می‌توانند مبالغ هنگفتی را به عنوان وام از بانک‌ها دریافت کنند. باید توجه داشت کارشناسی‌هایی که برای تعیین قیمت آن املاک انجام می‌شود، واقعی نیستند. به عبارتی قیمت‌های پایین‌تر از واقعیت برای آن دسته املاک تعیین می‌شود. نهایت امر این است که شخص دریافت‌کننده وام، اقساط خود را پرداخت نمی‌کند و مصادره وثیقه و توقیف املاک توسط بانک نیز برای او اهمیتی ندارد. در واقع او تمایلی برای پرداخت مبلغی بسیار بیشتر از ارزش املاکی که به عنوان وثیقه به بانک داده را ندارد.
چنانچه بانک‌ها دست از سوداگری در بازار املاک و مستغلات بردارند، شاهد ایجاد تاثیرات بزرگی بر قیمت‌ها در بازار مسکن خواهیم بود. در چنین شرایطی، مسکن آرام‌آرام از فاز سرمایه‌ای خارج خواهد شد اما متاسفانه از آنجایی که وضعیت تولید در کشور مساعد نیست و عملا تولیدی اتفاق نمی‌افتد، حبس نقدینگی در بخش املاک و مستغلات توسط بانک‌ها رایج است.
