سهم بالای دعاوی ناشی از قراردادهای اجاره در پرونده‌های حقوقی
دعاوی ناشی از قراردادهای اجاره، حجم زیادی از پرونده‌های حقوقی را در دادگاه‌ها به‌خود اختصاص داده است.
به گزارش اکونگار به نقل از زنهار، مهم‌ترین دلیل این اختلافات و چالش‌های حقوقی، فقدان اجاره‌نامه‌ای استاندارد و اصولی میان موجر و مستأجر است. ناآگاهی و دانش ناکافی درباره نحوه تنظیم قرارداد اجاره، سبب می‌شود که طرفین نتوانند به خوبی موضوع قرارداد و جزئیات آن را روشن کنند و همین امر زمینه‌ساز بروز مشکلات بسیار و در نهایت خسارت می‌شود.
ودیعه و اجاره خانه‌های نقلی در تهران چند؟
در متن قرارداد اجاره ملک بنویسیم؟
مهم‌ترین قسمت قرارداد اجاره ملک را مفاد آن تشکیل می‌دهد. در واقع، هر قرارداد متشکل از بندهایی است که در زمان تنظیم، باید تکمیل شوند. برخی از آنها شامل موارد ذیل است:
مشخصات طرفین: نخستین بند قرارداد اجاره ملک، مشخصات موجر و مستأجر است. در این بخش اطلاعاتی مثل نام و نام خانوادگی، سمت، نام پدر، شماره شناسنامه محل صدور شناسنامه، شماره ملی، نشانی و تلفن طرفین قرارداد نوشته خواهد شد.
موضوع قرارداد: با توجه به اینکه موضوع این قرارداد، اجاره ملک است، در این بند از قرارداد مشخصات آن با تمام جزئیات درج می‌شود؛ اطلاعاتی مثل نوع ملک مورد اجاره، متراژ، پلاک ثبتی، تعداد اتاق‌ها، حق استفاده از آب و برق و دیگر موارد این‌چنینی در این بخش مشخص می‌شود.
مدت قرارداد اجاره: همانطور که پیش‌تر بیان شد، شرایطی مثل مدت اجاره از مهم‌ترین بندهای این قرارداد است. باید بدانید که اگر زمان ذکر نشود، مدت اجاره از زمان امضای اجاره‌نامه محاسبه خواهد شد.
مبلغ اجاره و نحوه پرداخت آن – پیشنهاد می‌کنیم که از ابتدا در اجاره‌بها و نحوه پرداخت آن، توافق کنید. موضوع دیگر توافق در رابطه با موعد پرداخت اجاره‌بها است. برای مثال اگر موجر قصد دارد اجاره بها را ابتدای هر سال دریافت کند، باید با مستأجر در مورد آن مذاکره کند و همچنین مستأجر باید این مورد را بپذیرد. در غیراین‌صورت زمان دیگری را به‌عنوان زمان پرداخت مبلغ اجاره درنظر بگیرید. پرداخت‌نشدن اجاره بها در مهلت مقرر، برای موجر حق فسخ ایجاد می‌کند.
زمان تحویل ملک: از دیگر مواردی که باید در قرارداد مشخص کنید این است که موجر دقیقاً در چه تاریخی ملک را به مستأجر تحویل می‌دهد. با تعیین این مورد موجر موظف است ملک را در تاریخ مقرر به مستأجر تحویل دهد.
زمان پایان مدت اجاره: باید در قرارداد خود، زمان پایان مدت اجاره را ذکر کنید تا مستأجر نیز در تاریخی که به‌عنوان زمان پایان قرارداد درنظر گرفته‌اید، خانه را به موجر تحویل دهد.
حق فسخ قرارداد اجاره: اگر در قرارداد اجاره ملک، موارد فسخ پیش از موعد قرارداد اجاره را درنظر بگیرید، در زمان بروز مشکلات، مانند چتر نجاتی خواهد بود که شما را از زیان‌های اجاره حفظ می‌کند.
۱۰ نکته برای نوشتن اجاره‌نامه
در قرارداد اجاره باید مدت اجاره مشخص شود. این مدت می‌تواند یک سال، ۲ سال یا کمتر و بیشتر باشد.
شرایط تمدید قرارداد باید در قرارداد مشخص شود.
مبلغ اجاره و شرایط پرداخت آن باید به‌صورت دقیق در قرارداد ذکر شود.
در قرارداد اجاره مسکن، شرایط پرداخت ودیعه باید به‌صورت دقیق و کاملاً مشخص ذکر شود. همچنین شرایط برگشت ودیعه پس از پایان قرارداد باید درنظر گرفته شود.
جزئیات سایر توافق‌های مالی و تاریخ پرداخت و روش پرداخت باید مشخص شود.
قرارداد باید شرایطی را برای تعمیرات و نگهداری مسکن تعیین کند. این شرایط می‌تواند شامل مسئولیت هر طرف در تعمیرات کوچک و بزرگ باشد.
درصورت وجود امکانات مشترک مانند پارکینگ، آسانسور و … در مسکن، شرایط استفاده از این امکانات باید در قرارداد مشخص شود تا هر دوطرف از حقوق و وظایف خود در این زمینه آگاهی داشته باشند.
در قرارداد اجاره مسکن، شرایط حفاظت از مسکن باید به‌صورت دقیق و کاملاً مشخص ذکر شود. این شرایط می‌تواند شامل مواردی مانند ممنوعیت ورود حیوانات خانگی، محدودیت در استفاده از سیگار و … باشد.
در قرارداد اجاره مسکن، شرایط حل اختلاف باید به‌صورت دقیق و کاملاً مشخص ذکر شود. این شرایط می‌تواند شامل روش‌های داوری، توافقنامه‌های قضایی و … باشد.
شرایط فسخ قرارداد نیز باید برای احتمال بروز مشکلات و اختلافات در قرارداد مشخص شود. این شرایط می‌تواند شامل عدم‌پرداخت اجاره، تخریب ملک یا رعایت نکردن قوانین مربوط به مسکن باشد.
تعداد نفرات
تعداد نفراتی که امکان حضور در یک ملک اجاره‌ای را دارند تنها طبق قرارداد مشخص می‌شود و درصورت حضور افراد بیشتر بدون اجازه مالک، امکان فسخ قرارداد و دریافت حکم تخلیه وجود دارد.
هزینه شارژ برعهده کیست؟
در این مورد قانون خاصی وجود ندارد و خود مستأجر و مؤجر باید روی آن به توافق برسند. به‌طور کلی پرداخت هزینه‌های مشترک موضوعی است که تکلیف آن باید هنگام بستن قرارداد مشخص شود. از آنجا که هزینه شارژ صرف مخارج عمومی و جاری یک مجتمع مسکونی می‌شود، معمولاً از سوی اجاره‌نشین پرداخت می‌شود.
چرا باید در ازای پرداخت اجاره‌بها رسید گرفت؟
ممکن است برخی تصور کنند که اخذ رسید در ازای پرداخت اجاره‌بها کار درستی نیست و نشانه بی‌اعتمادی است؛ اما حقیقت آن است که دریافت رسید تنها مدرک معتبر برای پرداخت اجاره‌بها است و اگر روزی صاحبخانه به هر دلیلی ادعایی مبنی بر نپرداختن اجاره‌بها از سوی مستأجر را مطرح کرد، می‌توان به این رسیدها استناد کرد.
۱۰ فرمان قانونی برای اجاره‌نشینی
۱. پرداخت هزینه‌های خانه اجاره‌ای
ماده ۴۸۶ در این‌باره مقرر می‌دارد که تعمیرات و همه مخارجی که برای استفاده خانه لازم باشد بر عهده مالک یا موجر است. آن تعمیراتی که به‌خود ملک اجاره‌ای ربطی پیدا نمی‌کند با مستأجر است.
۲. انجام کارهای اضافی و تزئینات در واحد اجاره‌ای
اگر مستأجر هزینه‌هایی، مثلاً تزئیناتی را برای ملک که جدانشدنی است، انجام دهد و از مالک اذن نداشته باشد هزینه آن را نمی‌تواند مطالبه کند.
۳. تلف‌شدن واحد اجاره‌ای
طبق ماده ۴۸۳ قانون مدنی اگر در مدت اجاره بر اثر حادثه‌ای مثل زلزله خانه اجاره‌شده خراب شود اجاره از زمانی که آن حادثه رخ داده منحل می‌شود و دیگر مستأجر تکلیفی به دادن اجاره‌بها ندارد.
۴. ذکر مدت در قرارداد اجاره
در قرارداد اجاره باید دقت کرد که مدتی برای آن ذکر شود و ذکر مدت در قرارداد علت اصلی صحیح‌بودن آن به‌حساب می‌آید زیرا در غیر این صورت آن اجاره باطل خواهد بود. اثر باطل‌بودن متوجه مستأجر خواهد بود و ممکن است به پرداخت خسارت محکوم شود.
۵. عیب در مال اجاره‌ای
اگر عین اجاره عیب داشته باشد مستأجر می‌تواند به‌علت این عیب قرارداد را فسخ کند اما اگر موجر عیب پیش آمده را تعمیر کند دیگر برای مستأجر حق فسخی پیش نخواهد آمد.
۶. اجاره مالی که شراکتی است
اگر ملکی چند مالک داشته باشد و یکی از مالکین بدون اجازه دیگری ملک را به شما اجاره داده باشد شریک دیگر می‌تواند خلع ید شما را از دادگاه تقاضا کند و شما متحمل خسارات زیادی شوید.
۷. فوت مستأجر یا موجر و تکلیف اجاره
عقد اجاره، عقدی لازم است و با فوت موجر یا مستأجر قرارداد اجاره تا پایان مدت باقی و پابرجاست. مگر آنکه این امر در قرارداد قید شود که درصورت فوت مستأجر یا مالک اجاره منحل شود.
۸. انجام تغییرات توسط موجر
موجر نمی‌تواند در مدت اجاره تغییری در عین خانه اجاره‌ای انجام دهد.
۹. عیب‌دارشدن خانه
در قانون، مستأجر امین تلقی می‌شود و به این امین‌بودن احکامی بار می‌شود. مثل اینکه اگر در عین مستأجره خرابی به‌وجود آید، او مسئول نخواهد بود، مگر آنکه ثابت شود در نگهداری آن تعدی کرده است.
۱۰. شرط‌کردن ضمن اجاره
در ضمن اجاره مستأجر و موجر ممکن است شروط و توافقات فرعی داشته باشد. برای مثال مستأجر ممکن است شرط کند ضمن قرارداد اجاره که ظرف چند مدت موجر موظف است که قسمت دیوارهای خانه را رنگ‌آمیزی یا دکوراسیون کند یا شروط دیگری که افراد ممکن است چه مربوط به اجاره یا غیر آن باشد انجام دهند، در این صورت اگر هر کدام ضمن اجاره شرطی کرده باشند و دیگری از انجام شرط تخلف کند فردی که شرط به نفع او بوده می‌تواند فوری قرارداد اصلی اجاره را فسخ کند.
