ستاریان، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «اکونگار» مطرح کرد
کابوس رکوردزنی قیمت مسکن / تفاوت نگاه دولت‌های هاشمی و خاتمی با دولت رئیسی به حوزه مسکن
کارشناسان هشدار می‌دهند که رونق اقتصادی بعد از یک دوران رکود در بازار مسکن می‌تواند قیمت را به شکل سرسامآوری افزایش دهد.
اکونگار_شادی مکی، بازار مسکن در شرایط رکود قرار دارد با این حال قیمت مصالح و خدماتی ساختمانی در دو سال و نیم گذشته رشدی قابل توجه داشته است. به این معنا که طی این مدت بهای خدمات ساختمانی و مصالح ساختمانی هر دو افزایشی بوده است. افزایش تورم خدمات ساختمانی در سال 1400 بیش از 64 درصد در سال 1401 بیش از 51 درصد و در سه‌ماهه دوم 1402 حدود 52 درصد بوده است. تورم مصالح ساختمانی نیز در سال 1400 بیش از 56 درصد، در سال 1401 بیش از 28 درصد و در سه‌ماهه دوم 1402 بیش از 36 درصد بوده است. از طرف دیگر دولت سیزدهم نیز تا کنون نتوانسته است بر سر قول درباره ساخت ۴ میلیون مسکن بماند. ساخت و سازی که می‌توانست صنعت مسکن را پررونق کند.
آنچه در حقیقت رخ داد خلاف وعده‌های دولت بود، به این معنا که پروانه‌‌های ساختمانی طی دو سال‌ونیم گذشته ریزش داشتند و قیمت مسکن هم بیش از دو برابر شد. کارشناسان اما هشدار می‌دهند که رونق اقتصادی بعد از یک دوران رکود در بازار مسکن می‌تواند قیمت این کالا را به شکل سرسامآوری افزایش دهد،یعنی شرایطی وخیم‌تر از دوران رکود گریبان‌گیر مردم خواهد شد. نکته آنکه افزایش قیمت مسکن حتی بر اجاره‌بهای این کالا و به تبع آن بر زندگی و معیشت میلیون‌ها مستاجر نیز تاثیری منفی خواهد گذاشت.
اکونگار با بیت الله ستاریان عضو هیئت علمی دانشگاه تهران و کارشناس اقتصاد مسکن درباره وضعیت فعلی بازار مسکن با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی و خدمات ساختمانی و همچنین رکود بازار مسکن گفتگو کرده است.
رکود تورمی ویژگی خاص بازار مسکن
بنا بر اعلام بانک مرکزی قیمت مصالح ساختمانی 36 درصد و قیمت خدمات ساختمانی 52 درصد افزایش داشته است. این افزایش قیمت را نسبت به سال‌های گذشته چگونه ارزیابی می‌کنید و علت این افزایش قیمت چیست؟
میزان افزایش قیمت مصالح و خدمات ساختمانی تقریبا مشابه سال‌های گذشته است. خدمات ساختمانی معادل تورم سالانه، افزایش قیمت می‌یابد و تفاوت کمی با نرخ تورم دارد. مصالح ساختمانی اما اندکی از تورم سالانه عقب می‌ماند اما در صورت رونق گرفتن بازار مسکن این عقب‌ماندگی را جبران کرده و نرخ مصالح ساختمانی نیز به 52 یا 53 درصد می‌رسد. 36 درصد افزایش قیمت اعلام شده مصالح ساختمانی به دلیل رکورد در صنعت مسکن است. مصالح ساختمانی به دلیل افزایش قیمت دلار، افزایش تورم کالا دچار افزایش شده‌اند و اگر شاخص تورم کل 49، 50 باشد افزایش 36 درصدی قیمت مصالح تقریبا معادل شاخص و اندکی پایین‌تر از آن است. اما به محض اینکه در صنعت ساختمان‌سازی رونق ایجاد شود قیمت مصالح نیز افزایش یافته و مطابق با شاخص تورم کل کالاها افزایش قیمت می‌یابد.
قیمت مسکن در دوره رکود صنعت ساختمان‌سازی مطابق با تورم افزایش می‌یابد اما در دوره رونق ارزش افزوده مضاعفی نیز به آن اضافه می‌شود که نسبت به تورم خیلی بیشتر خواهد بود.
به نظر شما علت رکود در بازار مسکن چیست؟
رکود تورمی از شاخصه‌های مسکن است. مسکن تنها کالاییست که با رکود تورمی مواجه می‌شود. در سایر کالاها وقتی رکود ایجاد می‌شود عموما قیمت آن کاهش می‌یابد اما در مسکن ضمن داشتن رکود با افزایش قیمت نیز مواجه هستیم به این دلیل که نه فروشنده حاضر به فروش است و نه خریدار حاضر به خرید.به لحاظ روانشناسی معاملات خریدار حاضر است کالایی را 2 برابر قیمت بخرد اما مطمئن باشد مدتی بعد قیمت آن کالا افزایش می‌یابد و در مقابل حاضر نیست کالایی را خریداری کند که ممکن است سال بعد حتی نیم‌درصد قیمت آن کاهش یابد. بنابراین در دوره رکود اگرچه معاملات راکد هستند ولی به دلیل عدم تعادل میان عرضه و تقاضا عمدتا قیمت مسکن افزایش می‌یابد.
توجه کنید که در کشور ما امروز مسکن دو وجه دارد ضمن اینکه شدیدا کالایی مصرفیست اما خود به خود به کالایی سرمایه‌ای نیز تبدیل شده است. یعنی هر کس که برای مصرف خود مسکن می‌خرد درباره آن تفکر سرمایه‌ای نیز دارد. بنابراین به لحاظ روانشناسی انتظار افزایش قیمت دارد. در دوره رکود بازار مسکن فرد نگران است که آیا مسکنی که خریداری کرده افزایش قیمت خواهد داشت یا خیر. حالا اگر فرد مطالعات دقیق تخصصی هم درخصوص مسکن نداشته باشد و نگاهی به عامیانه به این کالا داشته باشد، در دوره رکود اقدام به خرید یا فروش مسکن نمی‌کند. اما وقتی بازار مسکن رونق یابد فرد حاضر است ملک را با 50 -60 درصد افزایش قیمت بخرد زیرا اطمینان دارد که قیمت کالایی که خریده است افزایش می‌یابد. فروشنده نیز اگر سازنده ساختمان باشد تجربیات دوره رکود تورمی را دارد و می‌داند کالایی که در اختیار دارد سال آینده افزایش قیمت می‌یابد بنابراین اقدام به فروش آن نمی‌کند. آن زمان مشاهده می‌کنید که میزان معاملات به یک پنجاهم سال‌های قبل رسیده است و میزان فروش و معاملات مسکن 2-3 درصد است. بنابراین آمارهایی که در حوزه خرید و فروش داریم در شرایط رکود قابل استناد نیستند.
نظارت بر بازار مسکن مشکل‌آفرین است
آیا شرایط فعلی به لحاظ قیمت مصالح و خدمات ساختمانی و رکود در بازار معاملات مسکن، بر سرمایه‌گذاری در این بخش تاثیری خواهد داشت؟
همواره تاکید می‌کنیم که نگذارید مسکن در رکود فرو برود حتی اگر امکان داشت از شوک ساختمان استفاده کنید. در دوران رکود دو فاجعه رخ می‌دهد به این دلیل که تولیدکنندگان ما خرده‌ساز هستند بلافاصله سرمایه‌هایشان را از مسکن خارج می‌کنند که این موضوع باعث کاهش حضور سرمایه در بخش مسکن و کاهش تولید این کالا می‌شود. اگر در یک سال تولید مسکن کاهش یابد در سالی که رونق ایجاد شود شاهد کسری بسیار بالایی خواهیم بود.این شرایط باعث افزایش میزان ارزش افزوده مضاعف مسکن می‌شود که پیش‌تر به آن اشاره کردم.
آیا بر قیمت مصالح و خدمات ساختمانی نظارتی وجود دارد؟ وجود این نظارت چه تاثیری بر بازار مسکن دارد؟
بازار مسکن تقریبا بازار آزاد است. یعنی مسکن و صنعت ساختمان از مرحله تولید مصالح تا تولید نهایی یک واحد ساختمانی در دست بخش خصوصی و بازار آزاد است. بنابراین مسکن قابل نظارت نیست. وقتی صحبت از نظارت می‌شود به معنی آن است که عده‌ای می‌خواهند تصدی‌گری دولت را به بازار مسکن نیز بکشانند. سوال من این است که نظارت و تصدی‌گری دولت در مابقی کالاها چه نتایج مثبتی به دنبال داشته است که بخواهیم در صنعت ساختمان نیز از این تصدی‌گری نتیجه بگیریم؟ دولت بر همه کالاها مانند گوشت،مرغ و ... نظارت می‌کند. اما مشکل در خود «نظارت» است . متاسفانه اقتصاد ما اقتصادی بسته است یعنی دولت متصدی اقتصاد کشور و نه مردم. بنابراین همه آنهایی که بر نظارت دولت تاکید می‌کنند دلیل‌شان این است که اقتصادی کشور دولتی است و چون دولت بر همه چیز نظارت می‌کند باید بر حوزه مسکن هم نظارت کند. در حالیکه مشکل ما در تصدی‌گری دولت است و می‌گوییم دولت باید تصدی‌گری اقتصاد را به بخش خصوصی و بازار آزاد واگذار کند.
قیمت سرسام‌آور مسکن در شرایط رونق اقتصادی
آیا شرایط فعلی می‌تواند بر موضوع اجاره بهای مسکن نیز تاثیرگذار باشد؟
قطعا وقتی کالایی مانند مسکن کاهش می‌یابد اما قیمت آن افزایش می‌یابد تمام قیدهای وابسته به آن مانند اجاره نیز افزایش پیدا می‌کند. نمی‌گوییم همه مالک باشند،اما وقتی تعداد مسکن زیاد باشد،میزان اجاره‌بها کاهش می‌یابد. اجاره‌نشینی هم نوعی از داشتن مسکن و سرپناه است. اما به این دلیل که در جامعه ما قیمت مسکن افزایش زیادی دارد اجاره واحدها به این شکل شده که یک فرد باید دستمزد 8 ساعت کار خود را در ازای اجاره سرپناه هزینه کند. این درحالیست که در نرم جهانی نرخ اجاره مسکن به اندازه دستمزد تقریبا یک ساعت کار فرد است. در واقع به جای اینکه در شهرها 70 -80 درصد سبد خانوار برای اجاره مسکن هزینه شود تنها12 - 15 درصد هزینه می‌شود.
دولت در آغاز کار خود اعلام کرد که سیاست افزایش مسکن را در پیش گرفته است آیا با توجه به هزینه‌های موجود در ساخت مسکن و شرایط فعلی دولت سیزدهم تا پایان خود می‌تواند به این وعده عمل کند؟
بحث اراده دولت مطرح نیست. همه دولت‌ها چنین اراده‌ای دارند اما غافل از آن هستند که در این ساختار اقتصادی، امکان چنین تولیدی نیست. وقتی سخن از نیاز به یک میلیون واحد مسکونی در سال می‌شود، دولت‌هایی مانند دولت‌های رفسنجانی و خاتمی با زیرکی می‌گفتند در سال به 500 هزار واحد مسکونی نیاز داریم، دولت‌های بعدی اما عدد یک میلیون را پذیرفتند اما از حجم پروژه خبر ندارند. هزینه ساخت یک میلیون واحد به اندازه تولید چند صد پالایشگاه است. این میزان از توان دولت خارج است. مسکن در اختیار بخش خصوصی است و دولت‌ها بیش از 3 درصد در حوزه تولید مسکن دخالت نداشته‌اند حالا چگونه می‌خواهد در جهت افزایش تولید دخالت کند. بخش خصوصی باید در این زمینه حمایت کند که توان آن را ندارد زیرا اقتصاد بخش خصوصی هم دولتی شده است و زیر زنجیرهای تصدی‌گری دولت در حال خرد شدن است.
پیش‌بینی شما از وضعیت قیمت مسکن در سال 1403 چیست؟
قطعا اگر رونقی در اقتصاد اتفاق بیفتد قیمت مسکن به شکل سرسامآوری افزایش خواهد یافت که من نمی‌خواهم درصد آن را رسانه‌ای کنم.
