پنج‌ضلعی چالشهای شرکت‌های ساختمانی
فعالان صنعت ساختوساز با بیان پنج ریسک عمده و چند ریسک خرد معتقد هستند در صورت اصلاح این چالش‌ها می‌توان آینده خوبی برای بخش ساختوساز کشور متصور شد.
به گزارش اکونگار به نقل از دنیای اقتصاد؛ بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر با مشکلات بی‌‌‌شماری مواجه بوده؛ کاهش تعداد خریدار و افزایش سرسام‌‌‌آور قیمت‌ها از جمله مهم‌ترین مشکلات این حوزه است. اما دلیل افزایش قیمت و نابسامانی در بازار مسکن چیست؟
کارشناسان و فعالان در این بخش مسائل متفاوتی را در نابسامانی بازار مسکن موثر می‌‌‌دانند. این عده با بیان پنج ریسک عمده و چند ریسک خرد معتقد هستند در صورت اصلاح این چالش‌ها می‌توان آینده خوبی برای بخش ساختوساز کشور متصور شد.
به گفته فعالان این عرصه پنج ریسک کلان شامل مشکلات مالی و اقتصادی، مشکلات مرتبط با مصالح و ساختار، تغییرات قوانین و مقررات، مشکلات مرتبط با زمین‌‌‌یابی و مالکیت زمین و مشکلات مرتبط با تامین نیروی انسانی است. برای پیگیری این موضوعات سراغ چند تن از سازندگان رفتیم تا واکاوی جامعی در خصوص این ریسک‌ها داشته باشیم.
ناپایداری هزینه ساخت
یکی از اصلیترین ریسک‌‌‌های ساختوساز آپارتمان در تهران، مشکلات مالی و اقتصادی است. شرایط اقتصادی نامطلوب، تورم و نوسانات بازار املاک می‌تواند به عدم‌پایداری در قیمت‌گذاری و بازار مسکن منجر شود. همچنین، مشکلات مالی در سازمان‌ها و تاخیر در پرداخت مطالبات می‌تواند برطرف‌‌‌کردن هزینههای پروژه و بهرهبرداری به موقع از آنها را دشوار کند.
در همین راستا امیر غضنفری، یکی از سازندگان کوچک‌متراژ در منطقه ۲۰ گفت: در حال حاضر مشکلات مالی و اقتصادی ساختوساز را می‌توان از دو منظر تورم و تسهیلات بانکی تحلیل کرد.
در بخش تورم باید خاطرنشان کنم ما سازندگان کوچک‌متراژ در مناطق کم‌برخوردار و کم‌بضاعت مجبور هستیم پیش‌فروش انجام دهیم و بخشی از منابع مالی خود را از این روش تامین کنیم، اما در شرایطی که بازار مسکن از یکسو درگیر ابهام و از سوی دیگر درگیر رکود است، قطعا متضرر می‌‌‌شویم، چرا که در بسیاری از موارد نمی‌توانیم به تعهدات خود عمل کنیم. این عدم‌تعهدات نیز دوسویه است؛ زمانی که خریدار توان پرداخت اقساط را ندارد ما مجبور به توقف پروژه شده و این توقف به علت تورم ماهانه اثر منفی بر روند ساختوساز می‌گذارد .
این فعال صنعت ساختوساز دیگر چالش اقتصادی را مربوط به موضوع تسهیلات بانکی می‌داند و در این خصوص شرح می‌دهد: تسهیلات بانکی در برابر قیمت مسکن، کفاف بخش کوچکی از هزینههای مسکن را می‌دهد. همین موضوع قدرت خرید را کاهش می‌دهد و باعث می‌شود افرادی که در حوزه مسکن کار می‌کنند نتوانند از این منابع، به خوبی بهرهبرداری کنند.
همچنین فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان مسکن ایران گفت: طی دو سال گذشته ریسک سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت مسکن به شدت افزایش یافته و این امر باعث شده فعالان این بخش با احتیاط بیشتری وارد این بازار شوند.
در همین راستا علیرضا بهبهانی، سازنده مسکن در منطقه ۱۸ با بیان اینکه بخش اعظمی از هم‌صنف‌های بنده بعد از سونامی گرانی مسکن طی بازه زمانی چهار سال گذشته از بازار ساختوساز خارج شدند، گفت: با ادامه روند این سونامی هر ساله تعداد زیادی از سازندگان از میدان ساختوساز خارج شده و دارایی خود را وارد بخش دلالی کرده‌اند. به یقین می‌توانم ادعا کنم در حال حاضر از ۲۰سازنده مهم در این منطقه تنها یکی دو نفر در بازار ساختوساز باقی مانده‌اند چرا که شرایط امروز بازار مسکن برای سازندگان بخش خصوصی مساعد نیست.
او ادامه داد: افزایش خواب سرمایه‌ها به دلیل خرید و فروش اندک مسکن ضربه سختی به سازندگان ذی‌صلاح وارد کرده است.
دبیر کانون سراسری انبوهسازان مسکن ایران، با بیان اینکه آینده خوبی را برای صنعت ساختوساز کشور متصور نیستم، افزود: بازار مسکن دچار رکود شده است، تعداد خرید و فروش مسکن به ۳ هزار فقره رسیده از طرفی انگیزه ساخت مسکن توسط بخش خصوصی محدود شده است و با ادامه این وضعیت ممکن است بازار مسکن هم به لحاظ عرضه و هم به لحاظ تقاضا دچار التهاب شود.
پورحاجت با انتقاد از محدودیت‌های تامین مالی بخش خصوصی در ساخت مسکن گفت: شرایط امروز به گونه‌‌‌ای است که سازندگان پولی برای ساخت مسکن ندارند؛ بخش خصوصی همواره از دو مسیر سیستم بانکی و منابع پیش‌فروش می‌تواند برای ساخت مسکن تامین مالی کند، این در حالی است که این دو ابزار کارکرد اولیه خود را ندارد.
او تصریح کرد: بانک‌ها حتی با فشار دولت و مجلس هم راضی به ارائه تسهیلات ساخت مسکن نشدند و از ورود به تولید مسکن امتناع می‌کنند. از طرفی ابزار دوم یعنی پیش‌فروش مسکن در شرایط رکود و کمبود تقاضا در بازار دیگر کارکردی ندارد و حتی بعضی از سازندگان مسکن که در ۱۰ سال گذشته وارد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن شدند نیز هنوز به سرمایه اصلی خود نرسیده‌اند و به گردونه تولید مسکن بازنگشته‌اند.
اثر متغیرهای بیرونی بر ساختوساز
سازندگان مسکن معتقدند با توجه به افزایش لحظه‌‌‌ای قیمت مصالح ساختمانی در ماه‌‌‌های اخیر، هزینه ساخت با افزایش چشمگیری مواجه شده و بسیاری از پیش‌‌‌فروش‌کنندگان آپارتمان، اکنون در حاشیه زیان قرار گرفته‌‌‌اند.
در ادامه همین روند آنها معتقد هستند با افزایش قیمت مصالح ساختمانی بخشی از سازندگان به سمت استفاده از مصالح بی‌کیفیت و زیرپله‌ای روی آوردند که این امر باعث افزایش خطرات ناشی از زلزله، حوادث حریق و سایر وقایع ناگوار می‌شود. همچنین، عدم‌رعایت استانداردهای ساختوساز می‌تواند باعث اختلالات و مشکلات فنی در طول عمر ساختمان شود.
در این راستا بهزاد امانی، فعال در حوزه مصالح ساختمانی با بیان اینکه به‌‌‌طورکلی در بازار مصالح ساختمانی ایران شرایط سیاسی و نوسانات بازار جهانی بسیار تاثیرگذار هستند، گفت: علاوه بر این عواملی مانند نرخ سوخت، نرخ ارز و میزان عوارض گمرک صادرات نیز در این بازار پر‌نوسان دخیل هستند.
او افزود: شرایط سیاسی و نوسانات در بازار ارز نه‌تنها در بازار مصالح ساختمانی بلکه در هر بازار دیگری در ایران تاثیرگذار خواهد بود. با اینکه منابع اولیه برای تولید مصالح ساختمانی در ایران وجود دارد و کارخانه‌‌‌های تولیدکننده این مواد نیز در ایران فعالیت دارند؛ اما ازآنجا‌‌‌که برخی مواد اولیه مانند فلزات خاص برای تولید فولاد با آلیاژ خاص از خارج از کشور وارد می‌شود یا ماشین‌آلات و تجهیزات تولیدکننده مصالح ساختمانی همگی از کشورهای دیگر وارد می‌‌‌شوند، چنانچه نوسانات در بازارهای جهانی و شرایط سیاسی کار را برای برآورده کردن احتیاجات این صنایع مشکل کند، هزینه برای تولید مصالح بالا خواهد رفت و در قیمت تمامشده مصالح ساختمانی تاثیر خواهد گذاشت.
امانی ادامه داد: یکی از عوامل تاثیرگذار مهم در قیمت بسیاری از اجناس نرخ سوخت و البته انرژی است. نرخ اجناس با بالا رفتن قیمت سوخت و انرژی افزایش مییابد. این امر در آبان ماه سال ۹۸ به وضوح مشاهده شد و با افزایش قیمت بنزین شاهد افزایش بیش از ۵۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی بودیم. متاسفانه از ابتدای سال‌جاری نرخ‌های متعددی در خصوص هزینههای گاز و برق به تولیدکنندگان اعمال شده که در بیشتر موارد غیر‌منصفانه بوده است.
احمد بنیادی، تولیدکننده بتن آماده در ادامه این مبحث با تایید صحبت‌های گفته شده در خصوص اثر افزایش نرخ ارز بر قیمت و کیفیت مصالح ساختمانی، گفت: نرخ ارز در بازار مصالح ساختمانی نقشی دوگانه دارد و از دو سو می‌تواند باعث افزایش قیمت مصالح ساختمانی شود. از یکسو برخی کارخانه‌‌‌ها برای تامین نیازها و مواد اولیه خود به ارز برای خرید نیاز دارند و با افزایش قیمت ارز، قیمت تمامشده کالاهایی که عرضه می‌کنند بالاتر می‌رود. از سوی دیگر با افزایش نرخ ارز شرکت‌ها تمایل به سود بیشتر با عرضه محصولات خود به بازار خارجی پیدا می‌کنند. شرکت‌ها با درآمد دلاری و هزینه ریالی سود سرشاری به دست می‌‌‌آورند؛ اما از سوی دیگر این عمل بازار داخلی را با کاهش عرضه و بالا رفتن قیمت در اثر آن روبه‌رو می‌کند.
او یادآور شد: نباید فراموش شود با هر تغییر نوسان ارز برخی از تولیدکنندگان مقطعی ساختمان برای کاهش هزینه نهایی ساخت نیم‌نگاهی به مصالح زیرپله‌ای خواهند داشت.
این فعال مصالح ساختمانی ادامه داد: صادرات و عوارض گمرکی نیز مانند نرخ ارز مثل یک چاقوی دولبه است که با افزایش صادرات محصولات و واردات مواد اولیه می‌تواند نوساناتی در بازار مصالح ساختمانی ایجاد کند. همان‌طور که گفته شد افزایش نرخ ارز باعث بالا رفتن اشتیاق صاحبان شرکت‌ها برای افزایش صادرات محصولات به کشورهای دیگر به جای فروش آنها در بازارهای داخلی می‌شود و در نتیجه قیمت مصالح با کاهش تقاضا افزایش پیدا می‌کند. از سوی دیگر نیز عوارض گمرکی برای واردات مواد اولیه که نیاز اساسی برخی از کارخانه‌‌‌ها برای تولید محصولات است باعث بالا رفتن قیمت تمامشده محصولات و به تبع آن بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی می‌شود.
بنیادی در نهایت تورم موجود در جامعه را یکی از عوامل مهم و ثابت در افزایش نرخ مصالح ساختمانی دانست و در این خصوص گفت: ازآنجا که هر‌ساله حقوق کارگران و کارمندان دولت افزایش مییابد و دولت کارفرمایان بخش خصوصی را ملزم به افزایش حقوق می‌کند، یک افزایش در نقدینگی ایجاد می‌کند و به تبع آن تورم رخ می‌دهد. تا زمانی که تورم در اقتصاد رخ دهد قیمت همه اجناس چه مصالح ساختمانی یا دیگر اجناس افزایش خواهد داشت.
ماراتن مجوز ساخت مسکن
تمامی سازندگان در گفتمان و حتی نشستهای رودررو با مدیران شهری متفق‌‌‌القول ابراز می‌کنند زمان طولانی صدور پروانه و چالشهای اداری و دفتری از مشکلات عمده ساختوساز است و این معضلات چالش جدی برای شرکت‌ها ایجاد کرده و روند بوروکراتیک آن بسیار زمان‌بر است.
همچنین این سازندگان معتقد هستند تغییرات در قوانین و مقررات مرتبط با ساختوساز، می‌تواند به تعطیلی یا تاخیر در پروژه‌‌‌ها و افزایش هزینهها منجر شود. تغییرات ناگهانی در قوانین احداث ساختمان، ممکن است نیاز به بازنگری طرح‌‌‌ها و مجوزها داشته باشد که موجب کاهش سرعت پیشرفت کارها می‌شود.
در این راستا سازندگان نظرات متعددی دارند؛ به طور مثال پژمان جوزی، سازنده منتخب صنعت ساختمان گفت: در‌‌‌حال‌‌‌حاضر حدود یک‌‌‌سوم هزینه ساختوساز به جیب حکمران‌های محلی می‌رود و یک‌‌‌سوم بهای زمین و یک‌‌‌سوم دیگر هزینه ساخت مسکن است و ناگفته پیداست که کج‌‌‌‌کارکردی در ساختار این حکمران‌ها سبب شده که سهم قابل‌‌‌توجهی در هزینه تمامشده مسکن داشته باشند.
سعید آسویار، نایب‌‌‌رئیس انجمن انبوهسازان تهران نیز با اشاره به ضرورت بازنگری در قوانین ساختوساز حکمرانان محلی گفت: گاهی این ارگان‌ها برای ایجاد امکانات اضافه در ساختمان‌‌‌های شهری مانند پارکینگ اضافه، سازندگان را جریمه می‌کنند و شمار این مقررات عجیب و غیرمنطقی در حوزه صنعت ساختمان چشمگیر است.
علی تبار، دیگر فعال صنعت ساختوساز، به تعدد بخشنامه‌‌‌ها و مقررات ساختوساز اشاره کرده و گفت: هر بار نهاد‌‌‌های بالادستی بخشنامه و مقررات جدیدی برای فعالان صنعت ساختوساز ارسال می‌کنند و نکته قابل‌‌‌توجه اینجاست که در هیچ یک از این تصمیم‌گیری‌‌‌ها مهندسان و سازندگان برجسته و تراز اول را برای مشاوره دعوت نمی‌‌‌کنند و اگر کسی بخواهد داوطلبانه به آنها مشاوره بدهد، پاسخ‌‌‌گوی درخواست او نیستند.
همچنین عباس گلوی، فعال صنعت ساختمانی نیز در این بخش معتقد است: یکی از موانع مهم و عامل کاهش عرضه در بازار مسکن، فرآیند طولانی صدور پروانه است که موجب کندی فرآیند ساختمانسازی در کشور و حتی بسترساز فساد شده است.
او به نقش این ناکارآمدی‌‌‌ها در بدنه سیاستگذاری و اجرایی صنعت ساختمان در کیفیت ساختوساز اشاره کرد و گفت: نتیجه این می‌شود که حدود نیم‌‌‌قرن پیش در کشور مجتمع مسکونی مدرن اکباتان ساخته می‌شود، اما هم‌‌‌اکنون پروژه مسکن مهر ساخته می‌شود که با چهار، پنج ریشتر زلزله فرومی‌‌‌ریزد.
مسعود ارونقی، حقوقدان صنعت ساختمان نیز در تایید سخنان سازندگان تاکید کرد: قدرت بیش از حد حکمرانان محلی و نهاد‌‌‌های ناظر سبب ایجاد فساد شده و در مواردی ناظران به صراحت به سازندگان می‌‌‌گویند که «امضا نمی‌‌‌کنم و کارتان گیر ماست!»، او این حد از انحصار و قدرت نهاد‌‌‌های ناظر را فسادآمیز خوانده و آن را یکی از عوامل افت کیفیت و زدوبند در ساختمانسازی غیراصولی دانست.
چالش زمین‌‌‌یابی برای تولید مسکن
به اعتقاد فعالان ساختوساز در حال حاضر بخش اعظمی از هزینههای ساختوساز مربوط به قیمت زمین است و البته با توجه به روند افزایش تورم، این بخش از هزینهها هر روز بزرگ‌تر و حجیم‌تر از گذشته می‌شود.
همچنین به گفته این فعالان یکی از مهم‌ترین مراحل در ساختوساز آپارتمان‌‌‌ها، زمین‌‌‌یابی و اخذ مجوزهای لازم است. اما مشکلات مرتبط با مالکیت زمین، اخذ مجوزها و انتقال مالکیت ممکن است به تاخیر در آغاز پروژه منجر شود یا حتی باعث لغو آن شود. همچنین، نارسایی زمین‌‌‌های مناسب و مشکلات در زمین‌‌‌یابی می‌تواند هزینههای پروژه را افزایش دهد.
در این راستا ایمان رفیعی، فعال صنعت ساختوساز گفت: بر اساس گفته‌های مسوولان، هزینههای ساخت مسکن در حال حاضر به شکل میانگین، ۹ میلیون و ۸۰۷ هزار و ۵۱۹ تومان است. از این میان بیشترین سهم را مصالح ساختمانی به خود اختصاص داده‌اند. به نحوی که هر مترمربع ساخت مسکن، حدود ۵ میلیون و ۱۸۰هزار تومان هزینه مصالح می‌برد.
به گفته او برآورد قیمت‌ها نشان می‌دهد که ۵۳ درصد هزینههای ساخت صرف مصالح ساختمانی می‌شود. ۲۳ درصد نیز برای دستمزد کارگران و... مصرف می‌شود. ۲۵درصد نیز برای هزینههای غیرساختمانی است. نکته جالب توجه اینجاست که تمام این اعداد و ارقام بدون احتساب هزینه زمین است و البته برآوردها نشان می‌دهد اصلیترین هزینه ساختمانسازی، مربوط به قیمت زمین است.
کمبود نیروی کار؟
و اما تامین نیروی کار ماهر و مجرب در صنعت ساختوساز همواره یک چالش است. کمبود نیروی کار ماهر و نداشتن تخصص‌‌‌های لازم، می‌تواند باعث تاخیر در پیشرفت پروژه‌‌‌ها و کاهش کیفیت کار انجام‌شده شود. کمبود نیروی کار در صنعت ساختمان یکی از جدی‌‌‌ترین چالشهای این صنعت است.
در همین زمینه رئیس هیات‌مدیره انجمن انبوهسازان استان تهران با تایید خبر کمبود نیروی کار در صنعت ساختمان، گفت: با اجرای ساخت مسکن ملی، حجم ساختوساز در کشور رو به افزایش است و کمبود نیروی کار بیشتر از هر زمانی احساس می‌شود.
ایرج رهبر افزود: با افزایش تورم و کاهش ارزش پول ملی در ایران، مهاجران افغانی کار در صنعت ساختمان ایران را به مقرون به صرفه ندیدند و اکثرا یا تمایل به بازگشت به کشور خود یا مهاجرت به ترکیه دارند. به گفته این انبوه‌ساز با تورم، گرانی دلار و کاهش ارزش پول در ایران، انگیزه کارگران افغانی برای کار ساختمانی در ایران کم شد.
او با اعتقاد به اینکه بیش از نیمی از کارگران صنعت ساختمان را کارگران افغان تشکیل می‌دهد، تصریح کرد: در حوزه تاسیساتی، مکانیکی، برق و مهارتی در ساخت مسکن اکثرا نیروی ایرانی هستند اما بناها و کارگران ساده را بیشتر اتباع افغان تشکیل می‌دهند و با توجه به اینکه ساختوساز، کار سنگینی است نیروی ایرانی و جوان حاضر به کار در حوزه کارگری ساده نیست و با این دیدگاه و از طرفی بازگشت مهاجران افغانی اکنون با کمبود نیروی کار مواجه هستیم.
رئیس هیات‌مدیره انجمن انبوهسازان استان تهران، بهترین راه جبران کمبود نیروی کار در صنعت ساختوساز را توسعه صنعتی‌‌‌سازی در کشور دانست و ادامه داد: اجرای صنعتی‌‌‌سازی در ساختوساز در ایران علاوه بر ارزان‌سازی موجب جبران کمبود نیروی کار در این صنعت خواهد شد؛ بنابراین با افزایش ساخت مسکن در کشور و کمبود نیروی کار، چاره‌‌‌ای جز صنعتی‌‌‌سازی نداریم.
