مشکلات صنعت ساختمان سازی در گفتگو با مدیرعامل سپیده دمان
مدیرعامل شرکت ساختمانی سپیده دماندرگفتگویی آخرین وضعیت صنعت ساختمان و مشکلا این صنعت همزمان با رکود بازار مسکن را تشریح کرد.
به گزارش اکونگار و به نقل از دنیای اقتصاد، روند تغییرات قیمت مسکن و از آن مهم‌تر، آنالیز رفتار خریداران و فروشنده‌‌‌های ملک از سال۹۱ تاکنون نشان می‌دهد این بازار به شکل کاملا محسوس و معنادار از تحولات مرتبط با ریسک غیراقتصادی (تحریم و مسائل مرتبط با آن) تاثیر گرفته است. فراز و فرود شدید تورم مسکن در چهار مقطع و هر بار درست در زمان تغییر جهت حرکت کارگردان برجامی، مهم‌ترین علامت از نقش اصلی این فاکتور خارجی است.
متن زیر ماحصل گفت‌وگوی ما با ساسان فروتن، مدیرعامل شرکت ساختمانی سپیده‌دمان و عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان ایران و عضو هیات‌مدیره انجمن صدور خدمات فنی و مهندسی حول محور تاثیر‌گذاری متغیرهای بیرونی بر حوزه ساخت‌وساز است.
چشم‌انداز بازار ساخت مسکن و سرمایه‌گذاری ساختمانی را در سال‌جاری با توجه به اینکه امیدهایی به حل برجام و کاهش نرخ دلار وجود دارد، چطور ارزیابی می‌کنید؟
به نظر می‌رسد تنها بخش مسکن است که چندان به نرخ دلار و توافقات خارجی وابسته نیست؛ به دلیل اینکه در بخش مسکن عوامل دیگری که خارج از حیطه ساخت است، تاثیرگذار هستند. به طور نمونه به دلیل افزایش بودجه شهرداری‌ها که نسبت به سال قبل تقریبا در شهرهای بزرگ دوبرابر شده است؛ برای تامین آن مجبورند که از درآمدهای پروانه ساختمانی استفاده کنند.
بحث دیگر مربوط به اداراتی است که زیرساخت‌ها را تامین می‌کنند. در حوزه تامین اجتماعی ناگهان نرخ بیمه چند برابر شده و اکنون هزینه تامین اجتماعی به ازای هر مترمربع بین ۲۴۰ تا ۴۰۰هزار تومان است که در برخی موارد به هزینه پروانه ساختمانی نزدیک می‌شود.
همچنین شرکت‌های آب، برق و گاز به دلیل اینکه خودکفا هستند، مجبورند منابع مالی خود را از بخش ساخت تامین کنند. وقتی سازنده برای گرفتن یک پروانه مراجعه می‌کند؛ او را مجبور می‌کنند که تمام هزینه انشعابات را در آن واحد پرداخت کند و بعد از اتمام پروژه که تا چند سال زمان می‌برد، به او انشعاب می‌دهند که آن را هم در نوبت می‌گذارند و دوباره پول اضافه می‌گیرند.
با وجود اینکه در حال حاضر دلار از حدود ۵۵ تا نزدیک ۶۰هزار تومان به ۴۸هزار تومان کاهش یافته، اما این کاهش قیمت نرخ دلار در وضعیت معیشت مردم هیچ تاثیری به همراه نداشته است و با توجه به افزایش دستمزد نیروی انسانی، به نظر نمی‌رسد که اتفاقی بیفتد.
همچنین سیاست‌های دولت در بخش ساخت‌وساز موفق نبوده و دولت نتوانسته قدم چندان مثبتی در این بخش بردارد. اکنون با توجه به وضعیتی که در استان‌های مختلف مشاهده می‌کنیم و با وجود فراخوانی که داده شده و از انبوه‌سازان و سازندگان مسکن جهت ورود به تولید مسکن و بخش ساخت‌وساز دعوت شده، اغلب به مشارکت در این بخش تمایل ندارند و حتی اگر به این بخش ورود کنند، موفق نخواهند بود.
پس برای تولید مسکن دولت باید سوبسید ارائه کند و دستگاه‌های خدمات‌رسان مانند شهرداری، تامین اجتماعی و اداره دارایی که ارقام خود را از مردم دریافت می‌کنند؛ این هزینه‌ها را کاهش دهند.
بنابراین ممکن است با تحقق برجام رکودی به وجود بیاید و با کاهش نرخ دلار و طلا، این پول دوباره در بخش مسکن برمی‌گردد. بنابراین من اصلا افق روشنی از کاهش قیمت مسکن که مردم بتوانند استطاعت خرید مسکن داشته باشند نمی‌بینم.
هم‌اکنون گفته شده که وام بیش از ۹۰۰ میلیون تومانی مسکن ارائه خواهد شد و این در حالی است که برای خرید اوراق این وام متقاضیان باید بیش از ۱۰۰ میلیون تومان و برای اقساط بانکی آن ماهانه باید بین ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان بپردازند که پرداخت این ارقام از توان افراد عادی خارج است.
بنابراین رکود قابل پیش‌بینی است، فقط کسانی که مجبور به فروش مسکن هستند، اقدام به فروش می‌کنند. اما اگر قرار باشد هر ساخت‌وساز جدیدی شروع شود، با شرایط فعلی کمتر از قیمت فعلی به اتمام نخواهد رسید.
وضعیت ساخت‌وسازها هم‌اکنون چگونه است؟ فعالان ساخت‌وساز چه شرایطی دارند؟
تکلیف فعالان ساختمانی در بخش ساخت‌وساز روشن نیست؛ یعنی زمانی که می‌خواهند در یک پروژه‌ای سرمایه‌گذاری کنند، اول از همه قیمت زمین تعیین‌کننده است و روی قیمت زمین بسته به کاربری تجاری، مسکونی و... یک ارزش افزوده‌ای متصور است.
مشکل ساخت‌وساز این است که برآوردهای ما از هزینه ساخت مسکن بدون نصب تجهیزات و با استفاده از مصالح ایرانی با‌کیفیت، تا چند ماه پیش یعنی در اواخر سال گذشته حدود ۷ تا ۱۰ میلیون تومان بود؛ اما هم اکنون در محاسبات خود باید این رقم را بین ۱۳ تا ۱۵ میلیون تومان در نظر بگیریم.
این افزایش قیمت سازندگان را نگران کرده از این جهت که آیا آنچه می‌خواهند بفروشند را می‌توانند جایگزین کنند یا خیر. یا اگر وارد اجرای پروژه‌ای شوند، می‌توانند آن را طبق برآوردها به اتمام برسانند. از این‌رو در وضعیت کنونی که کاهش نسبی در نرخ دلار و طلا ایجاد شده، در بخش ساخت‌وساز و شروع فعالیت‌ها در این بخش تحرکات و افزایش دیده می‌شود، هر چه این اتفاق ادامه پیدا کند؛ در بخش ساخت‌وساز فعالیت‌ها تسریع می‌شود.
چون کسی که بتواند حداقل ۳۵درصد سرمایه اولیه را برای شروع پروژه در اختیار داشته باشد، اگر ادارات دولتی همکاری کنند، یعنی شهرداری یا تامین اجتماعی هزینه‌های خود را تقسیط کنند، سازنده می‌تواند تا یک مرحله‌ای پروژه را پیش ببرد که بعد از آن واحدهای خود را پیش‌فروش کند و پروژه را به اتمام برساند.
یکی دیگر از مشکلات سازندگان مربوط به پیش‌فروش است. اختیاراتی که در قانون برای خریداران در نظر گرفته شده که در محضر سندها تقسیم‌بندی شود، مقداری شرایط را دشوار کرده و اختیار مالک یا سازنده را می‌گیرد، اما با وجود مشکلات انبوه‌سازان و سازندگان راغب هستند که پروژه‌های جدید را آغاز کنند.
در حال حاضر پروژه‌های شما چطور پیش می‌رود و در سال‌جاری هزینه‌های ساخت‌وساز نسبت به سال گذشته چقدر افزایش پیدا کرده است؟
هزینه‌های ساخت بسیار افزایش یافته است. جالب است بدانید اسکلت پروژه ساختمانی که سال گذشته با استفاده از تکنولوژی‌های نوین ساخته شد، با احتساب افزایش قیمت‌ها با ۲میلیون تومان اجرا شد؛ اما اکنون اجرای همان اسکلت حداقل متری ۴ میلیون تومان هزینه‌بر است. از این رو نسبت به سال گذشته هزینه ساخت حداقل دوبرابر شده است.
امسال هزینه‌های ساخت مسکن در حوزه پروانه‌های ساختمانی در شهرداری‌ها دوبرابر شده است. در حوزه تامین اجتماعی نیز قیمت‌ها در تمامی مناطق شهرها بین ۲۴۰ تا ۴۰۰هزار تومان به ازای هر مترمربع است. در بحث زیرساخت‌های آب، برق و... نیز افزایش هزینه‌ها وجود دارد.
سایر افزایش هزینه‌ها مربوط به قیمت مصالح ساختمانی اصلی مانند سیمان، آرماتور و میلگرد است که در سال گذشته کیلویی ۱۱هزار تومان بود و امسال حتی به ۲۳هزار تومان رسیده که در ساختمان‌های اسکلت فلزی، این افزایش قیمت قابل‌توجه است.
افزایش دستمزد کارگران ساختمانی نیز در سال‌جاری قابل‌توجه است. به طور نمونه در سال‌جاری یک کارگر ساده روزانه بین ۳۰۰ تا ۴۰۰هزار تومان دستمزد می‌گیرد و در مناطق گرمسیری و جنوبی کشور، این هزینه حتی روزانه به ۷۰۰ تا یک میلیون تومان می‌رسد که نشان می‌دهد دستمزدها نسبت به سال ۱۴۰۱ افزایش دوبرابری پیدا کرده است.
اشاره کردید که با کاهش نرخ دلار، تحرکاتی در بخش ساخت‌وسازها مشاهده می‌شود. آیا با تداوم کاهش نرخ دلار می‌توان انتظار افزایش تولید مسکن را داشت؟
ممکن است با کاهش نرخ دلار ساخت‌وسازها سرعت بگیرد؛ تجربه‌ای که ما در گذشته داشتیم، نشان می‌دهد که آن شرایط استثنا بود و در همه بخش‌ها شاهد کاهش قیمت بودیم. اما اکنون که می‌بینیم قیمت خودروهای ایرانی افزایش عجیب و بی‌رویه‌ای داشته و چون دولت از این افزایش قیمت‌ها منتفع است؛ از کاهش قیمت‌ها ممانعت می‌کند، چون می‌توانست با واردات خودرو این مشکل را حل کند، به نظر نمی‌رسد که شاهد کاهش قیمت‌ها در بخش‌های مختلف باشیم.
چون در بخش‌های دیگری که دولت دخیل است، می‌توانستیم شاهد کاهش قیمت‌ها باشیم؛ بنابراین اگر هم ساخت‌وساز افزایش پیدا کند، در کوتاه‌مدت احتمال کاهش قیمت آنچنان نیست. ما به طور نسبی طی روزهای گذشته شاهد کاهش قیمت مسکن بوده‌ایم. به طوری که در تهران و شیراز قیمت مسکن در برخی مناطق کاهش جزئی داشته است.
پیشنهاد و درخواست شما از دولت برای افزایش تولید مسکن در کشور چیست؟
وقتی دولت در صنعتی مثل خودرو اقدام به قیمت‌گذاری و حمایت می‌کند که حداکثر ۵۰هزار نفر در این صنعت مشغول به فعالیت و تولید هستند، اما در بخش مسکن و ساختمان که موتور محرکه بخش اقتصاد است و حدود ۴۰۰ صنعت به صنعت ساختمان ارتباط دارد و اگر این بخش فعال شود، رونق تولیدات کارخانه‌ها، تامین اشتغال برای منابع انسانی و کارگران، رفاه و امنیت مردم را به لحاظ تامین سرپناه به همراه دارد؛ دولت سیاست اشتباهی را در پیش گرفته است. یعنی همواره از اینکه سازندگان مسکن سود ببرند، ممانعت می‌کنند.
وقتی در پایین‌ترین نقاط شهری قیمت هر مترمربع واحد مسکونی بین ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان است، اگر دولت وارد شود و مسکن را با قیمت متری ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان به مردم عرضه کند، این چرخه به حرکت در‌می‌آید.
درخواست ما از دولتمردان و مسوولان وزارت راه و شهرسازی و نمایندگان مجلس این است که برای ایجاد اشتغال و تداوم فعالیت کارخانه‌ها و ایجاد امنیت در جامعه به بخش مسکن توجه ویژه‌ای کنند و از نظرات بخش خصوصی و مشاوره آنها بهره‌مند شوند.
با توجه به ظرفیت موجود در شرکت‌های ساختمانی، انجمن‌های انبوه‌سازی، سازمان نظام مهندسی و جامعه مهندسان کشور، رفع این مشکلات شدنی است. اما به دلیل بوروکراسی اداری و عدم‌حمایت قاطع دولت از این بخش، این مشکلات ایجاد شده است.
