جای خالی صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان
به اعتقاد کارشناسان حوزه مسکن کنترل جریان مالی از طریق سیستم‌هایی مانند صندوق زمین و ساختمان و اوراق مبتنی بر دارایی می‌تواند گردش مالی کشور را تسهیل کند.
به گزارش اکونگار به نقل از دنیای اقتصاد؛ صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان نوعی صندوق سرمایه‌گذاری است که سرمایه‌‌‌های خرد سرمایه‌گذاران را جمع‌‌‌آوری می‌کند. مجموع این سرمایه‌‌‌ها در پروژه‌‌‌های ساختمانی تجاری، اداری یا مسکونی سرمایه‌گذاری می‌شود. این نوع صندوق برای اولین بار در اوایل دهه ۹۰مطابق قوانین و مقررات تعیین‌شده در سازمان بورس، وزارت مسکن و شهرسازی و فعالان حوزه ساختمان وارد معاملات بازار شد.
به گفته کارشناسان حوزه بازار سرمایه این صندوق‌ها با هدف تامین مالی پروژه‌‌‌های ساختمانی تجاری، اداری و مسکونی تاسیس و مانند یک شخصیت حقوقی سرمایه‌‌‌های سرمایه‌گذاران را در پروژه‌‌‌های ساختمانی تجهیز کرده و به این ترتیب آنها را از دغدغه تامین مالی خلاص می‌کند. در این میان به اعتقاد کارشناسان حوزه مسکن کنترل جریان مالی از طریق سیستم‌هایی مانند صندوق زمین و ساختمان و اوراق مبتنی بر دارایی می‌تواند گردش مالی کشور را تسهیل کند.
بدون اینکه پایه پولی کشور تغییر داده شود و این یک راهکار موثر و مناسب برای خروج از رکود تورمی است. اما به‌‌‌رغم بررسی‌‌‌های تخصصی این کارشناسان حول محور این صندوق، اجرای آن طی ۱۴ سال اخیر سطح گسترده‌‌‌ای نداشته و تنها چهار صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان در بازار سرمایه ایران پذیرش شده که شامل صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان مسکن شمال غرب، صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان مسکن نارون، صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان نسیم و صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان نگین شهرری بود.
در این میان به گفته انبوهسازان و سازندگان ذی‌صلاح ناآشنایی مردم با صندوق زمین و ساختمان، ناهمگنی بازار مسکن، ریسک سرمایه‌گذاری، فرآیند تصویب طرح‌‌‌ها و دریافت مجوز از سازمان بورس و عدم‌کارآمدی در پروژه‌‌‌های کوچک متراژ نمونه‌ای از این چالش‌ها است.
صندوق زمین و ساختمان نیازمند آسیب‌‌‌شناسی
در همین راستا حسن بختیاری، انبوه‌‌‌ساز معتقد است طی سال‌های اخیر آسیب‌‌‌شناسی صحیحی در خصوص این صندوق‌ها انجام نشده و این موضوع باعث شده ایجاد و بهره‌‌‌گیری از این طرح در کشور نهادینه نشود.
او با بیان اینکه حجم تبلیغات در آگاه‌‌‌سازی دو بخش تقاضا و سازنده مناسب نبوده و همچنین مدل موفقی در این حوزه ارائه نشده است تاکید کرد: یکی از دلایل شکست این طرح را می‌توان در بدنه دولت جست، چرا که این ارگان هر از چندگاهی صندوقی را راه‌‌‌اندازی و آن را نیمه‌کاره ر‌‌‌ها کرده است که این موضوع نا‌اطمینانی بیشتری برای انبوهسازان داشته است.
این انبوه‌‌‌ساز همچنین گفت: تغییرات بازار مسکن در تهران همگن نیست و اینکه در منطقه‌‌‌ای، قیمت‌ها با شیب تندی افزایش یافته دلیل نمی‌شود تا در منطقه‌‌‌ای که محل احداث پروژه مسکونی صندوق زمین و ساختمان است هم به همان نسبت قیمت‌ها افزایش یابد.
به گفته بختیاری بازار سرمایه در ایران کم‌عمق است و این کم‌عمقی را می‌توان در ارزش سهام قابل معامله در بازار سرمایه به خوبی مشاهده کرد و از این بازار کم‌عمق نمی‌توان انتظار جریان مالی بزرگ داشت.
او با بیان اینکه به‌‌‌رغم ایجاد زنجیره کامل زمین تا بهره‌‌‌برداری و اجاره‌‌‌داری در این صندوق، اما هشت رکن این صندوق‌ها خود مشکل اصلی در میزان موفقیت این طرح به شمار می‌‌‌آیند افزود: هشت رکن این صندوق شامل مجمع صندوق، مدیر صندوق، حسابرس، متولی (بازرس)، بازارگردان، متعهد پذیره‌‌‌نویسی، مدیر ساخت و ناظر می‌شود که انتخاب و ایجاد هر کدام از این بخش‌‌‌ها توان مضاعفی را می‌‌‌طلبد که برای انبوهسازان خوشایند نیست و روند فعالیت را طولانی می‌کند.
بختیاری در نهایت تصریح کرد: این صندوق در صورت اصلاح مشکلات می‌تواند با جمع‌‌‌آوری وجوه از سرمایه‌گذاران، تخصیص وجوه به پروژه ساختمانی، فروش واحد‌‌‌های ساختمانی پروژه و اعطای وجوه به‌‌‌دست‌‌‌آمده به سرمایه‌گذاران موفق عمل کند اما معایب زیادی دارد که نیازمند بررسی‌‌‌های متعدد است.
کمبود یک نهاد ریسک‌‌‌پذیر در صندوق مشهود است
محمد قاسمپور، فعال صنعت ساختوساز نیز در این خصوص گفت: قریب به ۱۴ سال است قوانین و مقررات این صندوق‌ها در کشور پیاده‌سازی شده و چند نمونه اجرایی هم اتفاق افتاده، اما متاسفانه همه‌گیر نشده و از ظرفیت خوب این صندوق‌ها که قابلیت جذب و شناسایی ذی‌نفعان خود و هدایتشان را در پروژه‌‌‌ها دارند، استفاده بهینه نشده است. دلایل مختلفی وجود دارد که این اتفاق نیفتاده است.
با موضوع ریسک شروع می‌‌‌کنم، ریسک در پروژه‌‌‌ها و طرح‌‌‌های مختلف قابلیت اندازه‌‌‌گیری و سنجش دارد و مدیریت ریسک یکی از تخصص‌‌‌هایی است که نهاد‌‌‌های مالی و اجرایی باید داشته باشند. اتفاقی که در برنامه‌‌‌ریزی و اجرای پلتفرم‌‌‌های صندوق‌های ساختمان رخ داده این است که به یکی از مهم‌ترین ریسک‌‌‌ها که پیچیدگی سازمانی در بورس است، توجه کافی نشده و این باعث عدم‌اقبال کنشگران و فعالان حوزه ساختوساز به استفاده از پتانسیل فوق‌‌‌العاده خوب صندوق‌های زمین و ساختمان شده است.
به گفته او ایجاد یک نهاد واسطه برای ارتباط بین نهاد پیچیده بورس و سازنده‌‌‌ای که با روش‌های تامین مالی سنتی یا با ادبیات جاری خود فعالیت می‌کند در این بخش ابتر است. باید نهادی وجود داشته باشد که این دو بخش را به هم مرتبط کند و لازم‌الاجراست که این ارتباط ارگانیک باشد. مثلا وقتی یک لوله به لحاظ قطر و اندازه با لوله دیگر فرق دارد، یک تبدیل را وارد پروسه اجرا می‌‌‌کنید که لوله‌‌‌ها را بتوانید به هم وصل کنید. در حقیقت فعالیت نهاد واسط این است که بتواند ساختار و سازمان را متصل به سازمان و ساختار دیگر با اندازه و سایز متفاوت کند.
این فعال صنعت ساختوساز ادامه داد: در صنعت ساختمان به صورت سنتی تامین مالی از طریق فروش یا پیش‌فروش با ادبیات مختلف مثل سهمی یا واحدی اتفاق می‌‌‌افتد. البته قوانین و مقرراتی که هم‌اکنون در حوزه پیش‌فروش وجود دارد، این نوع فعالیت‌‌‌ها را سخت و پیچیده کرده که متاسفانه چالش‌‌‌های حقوقی و کیفری را برای سازنده‌‌‌ها ایجاد کرده است. در واقع نه‌تنها مساله را حل نکرده، بلکه ایجاد بحران مضاعف کرده است.
از طرفی خریداران نیز با چالش مواجهند چرا که بر اساس این قوانین نمی‌توانند به راحتی به سهم دسترسی پیدا کنند. در این بین تامین مالی سازنده‌‌‌ها نیز با پیچیدگی‌‌‌هایی مواجه است که به لحاظ قوانین و مقررات قابلیت این را که خریداران خود را به راحتی جذب کنند ندارند. در این بین پلتفرم جایگزینی نیز برای این کار وجود ندارد یا مانند همین صندوق‌های زمین و ساختمان پیچیدگی‌‌‌های خود را دارد. بنابراین ایجاد یک نهاد مبدل که بتواند این تبدیل را بین دو مجموعه انجام دهد به شدت احساس می‌شود.
به گفته او بیمه‌‌‌ها می‌توانند مسوولیت این نهاد مبدل را برعهده بگیرند. فعالیت اصلی بیمه‌‌‌ها خرید ریسک است. یعنی پروژه، مجری، آثار احداث و زمینه‌‌‌های این پروژه را تحلیل می‌کنند و ریسک پروژه را ارزیابی کرده و با قیمتی می‌‌‌خرند. آن زمان خریداران می‌توانند از طریق این صندوق‌های زمین و ساختمان با کنشگری و فعالیت موثر بیمه‌‌‌ها با ریسک‌‌‌های کنترل‌شده به پروژه‌‌‌ها ورود کنند. همچنین در این بین زمانی که ذی‌نفعان با مشکل مواجه شدند، بیمه می‌تواند این پوشش را ایجاد کند و پروژه را به سرانجام برساند. به نظر می‌رسد اگر این ساختار برنامه‌‌‌ریزی و اجرا شود، می‌تواند ظرف مدت کوتاهی این بحران‌های حوزه تامین مالی پروژه‌‌‌های مسکن و ساختمان را حل کند.
فرهنگسازی، الفبای موفقیت صندوق
همچنین حسن ترکاشوند، مدیر سرمایه‌گذاری و تامین مالی یک شرکت ساختمانی در خصوص دلایل شکست این طرح گفت: اگر بخواهم به عدم‌موفقیت این طرح اشاره‌‌‌ای داشته باشم، در وهله اول می‌توانم عنوان کنم هنوز فرهنگ و آموزش این ابزار برای مخاطبان و افرادی که به صورت غیرمستقیم می‌‌‌خواهند در حوزه سرمایه‌گذاری مسکن ورود کنند، تبیین نشده است.
یعنی افراد جامعه هنوز این صندوق‌ها را نمی‌‌‌شناسند. اخیرا گروه مالی شهر یک صندوق شبیه به آن را به عنوان صندوق املاک و مستغلات که فرآیند آن اندکی شبیه به صندوق زمین و ساختمان است پذیره‌‌‌نویسی کرده که بدون تردید اگر فرهنگسازی و تبلیغات عظیم در این حوزه نیز شکل نگیرد به عاقبت طرح صندوق زمین و ساختمان دچار می‌شود.
او افزود: برای فرهنگسازی باید یک متولی در حوزه بخش خصوصی این کار را انجام دهد. اگرچه درحوزه مسکن، می‌توانیم گروه مالی مسکن را در این حوزه لحاظ کنیم، اما چون این ارگان دولتی است و با تغییر دولت‌‌‌ها و وزرا ارکان این گروه مالی دستخوش تغییر می‌‌‌شوند طی سال‌های اخیر کارآمد نبوده، چرا که اکثرا افرادی که در این گروه قرار می‌‌‌گیرند افراد سیاسی هستند و تخصص کمتری در این حوزه دارند و متاسفانه ابزار‌‌‌ها را کاملا نمی‌‌‌شناسند و زمانی که فرصت پیدا می‌کنند این ابزار‌‌‌ها را در جامعه نهادینه کنند، دوره خدمتشان تمام می‌شود.
ترکاشوند ادامه داد: به هر حال برداشت من این است که صندوق زمین و ساختمان که چیزی شبیه صندوق‌های املاک و مستغلات و پروژه هستند، نیاز به فرهنگسازی و آموزش دارد و یک متولی قوی بخش خصوصی باید این صندوق‌ها را مدیریت کند.
این فعال صنعت ساخت و ساز در پاسخ به این سوال که به جز فرهنگسازی به نظر می‌رسد گپ بین قیمت یونیت‌‌‌های سرمایه‌گذاری صندوق‌های زمین و ساختمانِ فعال در بازار سرمایه، با افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر یکی از موارد عدم‌رغبت بوده است گفت: بازار مسکن در ایران بازاری خاص و سرمایه‌‌‌ای است و نمی‌توان الگو‌‌‌های موفق جهانی را در این بازار خاص پیاده کرد. یکی از همین موارد، موضوع عنوان‌شده شماست.
قیمت بازار مسکن نه تنها در تهران بلکه در تمام کشور نا‌همگن است و شما در یک محله یا حتی کوچه و حتی پلاک و طبقه با قیمت‌های سیال روبه‌‌‌رو هستید و این موضوع نگرانی‌هایی را برای سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کند، چرا که بخش عمده‌‌‌ای از این سرمایه‌گذاران تنها به دنبال سودآوری اندوخته خود هستند.
او در نهایت ادامه داد: ضمن اینکه صندوق‌های زمین و ساختمان برای سرمایه‌گذاران ناشناخته است و بسیاری از مردم هنوز با مفهوم صندوق زمین و ساختمان آشنا نیستند چه رسد به اینکه بخواهند یونیت‌‌‌های سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها را خریداری کنند.
چهار عامل عدم‌موفقیت صندوق زمین و ساختمان
همچنین حسن نظرزاده‌دباغ، دبیر و عضو هیات‌مدیره انجمن LSF ایران به چهار عامل موثر در عدم‌موفقیت این صندوق‌ها پرداخت و خاطرنشان کرد: مورد اول محدودیت‌های قانونی در احداث این صندوق‌ها، وجود قوانین و مقررات محدود‌‌‌کننده در مورد فعالیت‌‌‌ها و سرمایه‌گذاران این صندوق‌هاست و عامل دوم نبود آگاهی عمومی است که عدم‌شناخت کافی سرمایه‌گذاران از این ابزار مالی جدید باعث بروز مشکلات جدید شده است.
به گفته او عامل سوم عدم‌تنوع‌‌‌پذیری است که شامل تمرکز بیش از حد در ساختوساز و عدم‌تنوع در سبد سرمایه‌گذاری می‌شود.
دباغ چالش‌‌‌های بازار، نوسانات قیمت زمین، مسکن و فضای رکود اقتصاد را هم عامل چهارم عنوان کرد و گفت: باتوجه به اینکه ما هرساله با تورم شدیدی مواجه هستیم، این صندوق‌ها با اینکه با اهداف درستی پایه‌‌‌گذاری شده، موفق نبوده، به دلیل اینکه نمی‌توانیم تورم در ساختوساز را مهار کنیم. قطعا علاوه بر این در بحث نهضت ملی مسکن و خیلی از مسائلی که جزو اهداف دولت است با مشکل روبه‌‌‌رو خواهیم شد.
به گفته مدیرعامل شرکت مهندسین مشاور تدبیر بنا آزما در خیلی از جا‌‌‌های دنیا این صندوق‌ها پشتیبانی مالی قوی توسط بانک‌ها دارند. ولی متاسفانه حتی نرخ بهره بانکی‌‌‌مان هم برای استفاده در ساختوساز در ایران بسیار بالاست. همچنین افرادی که قرار است برایشان این کار را انجام دهیم افرادی هستند که معمولا از دهک‌‌‌هایی‌‌‌اند که تسهیلات را هم به سادگی نمی‌توانند پرداخت کنند. پس باید برای این قضیه چاره‌‌‌اندیشی و ورود شرکت‌های سرمایه‌گذاری و توسعه‌‌‌دهندگان به این قضیه پررنگ‌‌‌تر شود.
او با انتقاد از رویه کنونی ارائه و اخذ تسهیلات در کشور گفت: ما اینجا از متقاضی‌محور‌‌‌ها استفاده می‌‌‌کنیم. دهک‌‌‌هایی که باید آورده بیاورند و خیلی از آنها مشکل دارند. بعضا خیلی از آنها وقتی که وارد می‌‌‌شوند نمی‌توانند تا انتها به صورت روتین و دقیق آورده خود را بپردازند و پروژه را دچار نقصان می‌کنند. به همین خاطر است که مسکن مهر در خیلی از نقاط کشور به ا‌تمام نرسیده و نهضت ملی مسکن نیز در گام‌‌‌های ابتدایی قرار دارد.
صندوق زمین و ساختمان سود تضمین‌شده ندارند
همچنین در این راستا یک فعال صنعت ساختوساز با بیان اینکه صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان از ابزار‌‌‌های فوق‌‌‌العاده مفید در هر دو حوزه بازار سرمایه و حوزه مسکن بوده و می‌تواند هم به تامین مالی سمت عرضه بازار مسکن کمک کند و هم پاسخگوی انتظارات فعالان بازار سرمایه باشد خاطرنشان کرد: این صندوق در بیشتر کشور‌‌‌ها موفق بوده، اما اینکه چرا در کشور ما به خوبی عمل نکرد می‌توان در وهله اول به عدم سازوکار مشخص و شفاف این صندوق اشاره کرد. متاسفانه در کشور ما همه طرح‌‌‌های خوب با اجرای ناقص و ابتر به طرح ناموفق تبدیل می‌‌‌شوند.
به گفته حمیدرضا محمدزاده بازرس انجمن LSF ایران، اجرای این طرح در کشور در چهار پروژه ۸۸ تا ۳۰۰ واحدی را نمی‌توان الگوی موفق قلمداد کرد، چرا که این طرح با امکان سرمایه‌گذاری با هر میزانی از سرمایه در کنار اهمیت بازار مسکن در طول سال‌های مختلف و تحولات آن خصوصا در کشور می‌توانست بسیار کلان‌‌‌تر از این موارد ذکر شده اجرایی شود. و حال اگر این طرح را ناموفق لحاظ می‌‌‌کنیم باید آسیب‌‌‌شناسی ۳۶۰درجه داشته باشیم که در سر‌لوحه دغدغه‌‌‌های آن می‌توان به بوروکراسی‌‌‌های اداری سخت و پیچیده برای انبوهسازان و ریسک بالای آن اشاره کرد.
او در پاسخ به این سوال که آیا سرمایه‌گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان ریسک دارد؟ توضیح داد: در حالت کلی می‌توان گفت سرمایه‌گذاری در صندوق زمین و ساختمان همیشه سود تضمین‌شده ندارد و احتمال دارد که در بازه‌‌‌ای ضررده هم باشد. بنابراین متقاضیان سرمایه‌گذاری در این نوع صندوق‌های سرمایه‌گذاری باید تا حدودی ریسک‌‌‌پذیر باشند که متاسفانه با وجود چالش‌‌‌های اقتصادی کلان در کشور و سود‌‌‌های بانکی بالا رغبتی برای حضور این افراد وجود ندارد. البته تنها راه ضربه‌‌‌گیر ریسک آن همچنان که همه کارشناسان عنوان می‌کنند دخالت یک حامی ریسک‌‌‌پذیر است.
