وامهای مسکن، خانه‌ای روی آب
به اعتقاد فعالان صنعت ساخت و ساز تاثیرگذاری وامهای کنونی بخش مسکن برای خرید یا ساخت را از چند بعد می‌توان بررسی کرد؛ در بعد نخست باید توجه داشت که بانک‌ها مدت‌‌هاست دیگر توان و تمایلی برای پرداخت وامهای مربوط به بخش مسکن ندارند و در نتیجه متقاضیان با هر بار مراجعه به شعب بانک‌های مرتبط، با این حقیقت روبه‌‌رو می‌‌شوند که در عمل، شانسی برای دریافت وام وجود ندارد!
به گزارش اکونگار به نقل از دنیای‌اقتصاد؛ اگر چه دولت در همین زمینه جریمه‌‌های هنگفتی برای بانک‌ها در نظر گرفته است، اما کارشناسان معتقدند از آنجا که بانک‌ها در صورت پرداخت این دست از وام‌‌ها دچار ناترازی بیشتری می‌‌شوند، در نهایت به پرداخت حجم بالای وام مسکن تن نخواهند داد.
در بعد دیگر، بالارفتن مبلغ این وام‌‌ها به معنی افزایش مبلغ اقساط ماهانه آن است و در نهایت قشر بزرگی که متقاضیان حقیقی این وام‌‌ها برای تامین سرپناهی حداقلی هستند، دیگر توان پرداخت اقساط ماهانه آن را ندارند؛ برای مثال، اکنون زوج‌‌های تهرانی باید ماهانه حدود ۲۰ میلیون تومان برای تسهیلات ۹۶۰ میلیون تومانی مسکن بپردازند، در صورتی‌‌که حقوق وزارت کار در سال ۱۴۰۲ به هشت میلیون تومان هم نمی‌‌رسید! و این میزان در سال‌جاری زیر ۱۲ میلیون تومان است بنابراین کارشناسان معتقدند اقدامات دولت سیزدهم در زمینه مسکن بدون در نظر گرفتن نظرات کارشناسی و مطالعه کافی به‌‌طور ناگهانی تبدیل به قانون و تکلیف می‌شود بدون آنکه اثر چندانی بر وضعیت بازار مسکن داشته باشد.
در سمت دیگر ماجرا هم باید به قیمت نجومی خانه اشاره کرد که موجب شده هر مبلغی از وام مسکن حتی با افزایش‌‌های چند صد میلیونی، از قافله خرید خانه عقب بماند.
نسبت‌‌های بی‌تناسب در نهضت ملی مسکن
محمدزاده از فعالان بخش ساختمان نیز در این خصوص گفت: با توجه به شرایط ناپایدار اقتصادی و شرایط درآمد مردم نسبت مناسبی بین وام‌‌ها و نرخ سود و پرداخت وجود ندارد این در حالی است که در تمام دنیا بیش از ۸۰درصد هزینه مسکن را بانک‌ها وام می‌دهند و متناسب با حقوق و درآمد وام‌‌گیرندگان بازپرداخت‌‌ها تعیین می‌شود.
بازرس انجمن ال‌اس‌اف تاکید کرد: امروز متقاضی ما با این وام نمی‌تواند صاحب مسکن شود و به دلیل عدم توان مالی امتیاز خود را به سرمایه‌گذار واگذار کرده و خود این مساله به بازار سوداگری تبدیل شده است.
او بیان کرد: نظام بانکی ما توان تامین مالی یک میلیون مسکن را ندارد و باید صندوق توسعه و بیمه‌‌ها به این مساله ورود پیدا کند تا طرح نهضت ملی مسکن به سرانجام برسد.
سود ۳۰ درصدی تسهیلات بی‌‌معنی است
در همین راستا بهادر علیزاده از فعالان بخش خصوصی مسکن و پیمانکاری گفت: صنعت مسکن در اقتصاد پویا و فعال، محرک تولید است و در همه دنیا به واسطه ساخت مسکن تولید را فعال نگه داشته‌‌اند و معتقدند بیش از ۲۰درصد وامهای بانکی باید به صنعت مسکنسازی تعلق پیدا کند تا موتور تولید در کشور‌‌ها روشن بماند.
این فعال بخش مسکن ادامه داد: اما متاسفانه در ایران شرایط به گونه‌‌ای دیگر رقم خورده است و بر اساس آمارهای رسمی ۸۸درصد وام و تسهیلات بانکی به سرمایه در گردش تعلق می‌گیرد آن هم اغلب به شرکت‌های وابسته تا بخش خصوصی واقعی.
او تاکید کرد: کسی که سود ۳۰درصد برای سرمایه درگردش دریافت کند منطقا برای گرفتن و پس ندادن است و متاسفانه در کشور این اتفاق افتاده است در حالی که در صنعت مسکن تسهیلات کمترین ریسک در برگشت را دارد.
علیزاده خاطرنشان کرد: این مشکلات نشان می‌دهد هدف‌‌گذاری‌‌ها در کشور ما درست انجام نشده است، زیرا قانون مصوب این است که موسسات ۲۰درصد در سال تسهیلات خود را وارد مسکن کنند که اولا این ۲۰درصد کم است و باید افزایش پیدا کند و حتی از این ۲۰درصد تنها ۸درصد آن رعایت می‌شود.
او تاکید کرد: در تمام دنیا شرایط وام‌‌دهی این است که از پس‌‌انداز‌‌های آتی مسکن خریداری کنند، اما در ایران باید از پس‌‌انداز‌‌های قبلی مسکن خرید که این یک مدل اشتباه و ناکارآمد است.
نیاز به افزایش تسهیلات و کاهش سود
علیزاده در خصوص راهکار نجات شرایط مسکنسازی از بحران متذکر شد: اگر بانک‌ها تا سقف کل تسهیلات خود را بالا ببرند و از ۲۰درصد به ۴۵درصد برسانند و از طرفی نرخ سود وام را کاهش دهند بخشی از مشکلات مسکن حل خواهد شد.
او ادامه داد: در کشورهایی که اقتصاد پویا دارند ۷۰درصد قیمت مسکن را وام می‌دهند، اما در کشور ما این رقم زیر ۱۰درصد است.
علیزاده تصریح کرد: دولت باید برای واردکردن بخش خصوصی واقعی به مسکن تسهیلات مناسب در اختیار آن قرار دهد و اگر این اتفاق نیفتد ضربه بزرگی به تولید وارد می‌شود این در حالی است که صنعت مسکن موتور تولید را به حرکت درمی‌‌آورد و موجب افزایش اشتغال‌زایی می‌شود که نتیجه آن کاهش نرخ بیکاری و پویا شدن اقتصاد کشور است.
درآمد فقیرانه و مسکن ثروتمندانه
حسن نظرزاده دباغ، مدیرعامل شرکت بین‌المللی توسعه شهرسازی نیز در خصوص وام مسکن گفت: نسبت قیمت مسکن به درآمد سرانه بسیار بالاست به این معنی که درآمد فقیرانه است اما قیمت مسکن ثروتمند محسوب می‌شود و این ناترازی بحران‌زا است.
او ادامه داد: زمانی که درآمد‌‌ها پایین باشد باید تسهیلات را با برنامه‌‌ریزی و محاسبات دقیق‌تری ایجاد و پرداخت کنیم و متاسفانه نوع وامی که در نهضت ملی مسکن پرداخت می‌شود اصلا مورد قبول نیست.
دباغ افزود: این وام‌‌ها به جای آنکه به انبوهسازان داده شود به متقاضیان پرداخت می‌شود و متقاضیان نهضت ملی ساختمان به دلیل اینکه از دهک پایین هستند توان باز پرداخت وام را در زمان مناسب ندارند و همین مساله در روند طرح مشکل‌ساز است.
این فعال بخش صنعت پیشنهاد داد: اگر وام‌‌هایی با بهره صحیح و معقول در اختیار انبوهسازان قرار بگیرد، انبوهسازان تولید مسکن را افزایش می‌دهند و در این صورت به تولید ثروت خواهیم رسید.
متقاضی‌محور بودن؛ معضل اصلی نهضت ملی مسکن
دباغ گفت: یکی از مشکلات جدی طرح نهضت ملی مسکن متقاضی‌محور بودن این طرح است به این صورت که دولت زمین را در اختیار این طرح قرار داده است و بانک‌ها به متقاضیان دهک پایین کشور وام با سود بالا پرداخت کرده‌‌اند در حالی که تسهیلات باید درست شود و پرداخت باید به انبوهسازان تعلق بگیرد تا این طرح به سرانجام برسد.
چرخش ناکارآمد تسهیلات؛ موجب افزایش قیمت تمام شده مسکن
در همین راستا رامین گوران، عضو هیات رئیسه کانون سراسری انجمن انبوهسازان کشور گفت: متاسفانه سیاستگذار وظیفه خود را آن‌گونه که باید انجام نمی‌‌دهد و با دخالت خود هزینه تمام شده پروژه را افزایش می‌دهد و این واقعیتی است که باید آن را پذیرفت.
او افزود: مردم با ثبت‌نام در طرح نهضت ملی مسکن و پرداخت بخشی از هزینه آن سرمایه عظیمی در سیستم بانکی به چرخش در می‌‌آید و قیمت تمام شده طرح در این گردش مالی برای مردم گران تمام می‌شود.
گوران تاکید کرد: این فرآیند تا پول را به‌‌دست سازنده برساند با توجه به اقتصاد تورمی کشور، این پول ارزش خود را از دست می‌دهد و قیمت تمام شده بالا می‌رود و با این نوع اقتصاد نباید مدل مالی را به شکل اقتصاد غیر‌تورمی طراحی کنیم و با توجه به شرایط کشور ما باید همین امروز پول بدهیم و واحد بخریم.
او ادامه داد: حاکمیت باید بستری فراهم کند تا زمینی را در اختیار سازنده قرار دهد و سازنده بتواند به راحتی مسکنسازی کند و در اختیار متقاضی قرار دهد.
گوران بیان کرد: اگر دولت دستور دهد تا مردم را مستقیما با سازنده طرف کند و سازنده تعهد را به متقاضی منتقل کند روند طرح بسیار بهتر خواهد شد و دراین شرایط ماموریت و پاسخگویی دولت کمتر می‌شود و نتایج بهتری خواهد داد.
عضو هیات رئیسه کانون سراسری انجمن انبوهسازان کشور افزود: پیشنهاد ما این است که برخی خریدهای اولیه به صورت اعتباری انجام شود و این مساله با اتصال بانک‌ها به سازندگان و انبوهسازان رقم می‌‌خورد پیشنهاد دیگر این است که حاکمیت برای انبوهسازان یک خط اعتباری تعیین کند و از این خط اعتباری می‌توان ارزش افزوده کسب کرد.از طرف دیگر حاکمیت اگر تضمین دهد که در صورت عدم‌توان پرداخت متقاضی از سازنده حمایت می‌کند طرح نهضت ملی سریع‌‌تر پیش خواهد رفت.
ارائه وامهای ناکارآمد؛ دستاورد ۲۶ بانک دولتی و خصوصی
در همین راستا علیرضا بهبهانی فعال صنعت ساخت گفت: تازه‌‌ترین آمار بانک مرکزی از وضعیت تسهیلات مسکن پرداختی توسط ۲۶ بانک دولتی و خصوصی تا پایان بهمن ماه سال‌جاری نشان می‌دهد که عملکرد برخی بانک‌ها در پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن و مسکن روستایی و ودیعه مسکن صفر بوده است. به گفته وی از بین ۲۶ بانک دولتی و خصوصی تا پایان بهمن ماه ۱۴۰۲ تنها ۸ بانک در نهضت ملی مسکن مشارکت داشته و نسبت به پرداخت تسهیلات اقدام کرده‌‌اند.
او در ادامه خاطرنشان کرد: در حوزه مسکن روستایی هم تنها ۹ بانک نسبت به پرداخت تسهیلات به متقاضیان این بخش اقدام کرده‌‌اند؛ مجموع تسهیلات پرداختی در مسکن روستایی توسط بانک‌ها ۲۶۳۳۵۰ میلیارد ریال بوده است.
به گفته بهبهانی جمع تسهیلات مسکن شهری که توسط بانک‌ها پرداخت شده ۷۶۸۹۹۹ میلیارد ریال بوده است؛ در این بخش هم عملکرد تعدادی از بانک‌ها صفر بوده است.
او همچنین خاطرنشان کرد: مجموع تسهیلات ودیعه مسکن پرداختی توسط بانک‌ها تا پایان بهمن ماه سال‌جاری نیز ۷۷۵۲۴۶ میلیارد ریال بوده است؛ در این بخش هم عملکرد تعدادی از بانک‌ها صفر بوده است.
بهبهانی با اعلام این اعداد افزود: تمامی این آمار و ارقام نشان می‌دهد دولت نتوانسته در الزام بانک‌ها به ارائه وام موفق عمل کند.
او در پاسخ به این سوال که آیا بانک‌ها تسهیلات نداشتند یا ارائه نکردند، توضیح داد: بدون تردید بانک‌های کشور از لحاظ دارایی غنی هستند، اما مایل هستند به جای ارائه وام و دریافت آن به صورت جیره‌‌بندی از اقشار و دهک‌‌های پایین جامعه آنها را وارد چرخه سودآورتری مانند خرید زمین و املاک کنند. این سازنده در خصوص لزوم اجبار بانک‌ها به پرداخت تسهیلات گفت: چند سال اخیر نشان داده با بخشنامه‌‌های متعدد بانک‌ها زیر بار پرداخت وام نمی‌‌روند.
