۲ سال از فرمان غیرکارشناسی زاکانی گذشت / شهرداری زاکانی و سنگ بزرگ ساخت ۸۰۰ هزار واحد مسکونی

به گزارش اکونگار، بهمن ماه سال ۱۴۰۰ شهردار تهران طی بخشنامه‌ای خطاب به همه مدیران ستادی و شهرداران مناطق، دستور تشکیل قرارگاه جهادی مسکن را در شهرداری تهران صادر کرد و از مدیران شهرداری خواست نسبت به شناسایی گلوگاه‌های بروز فاصله معنادار عرضه مسکن در بازار با نیاز مردم قدام کنند.

رکود و گرانی تابستانی بازار مسکن / متهم جدید روی صندلی اتهام نشانده شد

در همین راستا گزارش‌ها حاکی از این است که شهرداری قصد دارد بیش از ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در تهران بسازد. این در حالی است که اجرای قانون جهش تولید مسکن با موانع جدی به ویژه در حوزه دریافت تسهیلات بانکی مواجه است.

در این میان اما عده‌ای از اساس دخالت شهرداری در حوزه مسکن را نادرست می‌دانند و معتقدند کار شهرداری مدیریت کلان شهر است و نه ساخت مسکن. همچنین در رابطه با میزان اثرگذاری دخالت شهرداری‌ها در این حوزه بر بازار و قیمت مسکن اما و اگرهایی وجود دارد.

با این حال اخیرا مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در مورد دلایل ورود شهرداری به موضوع مسکن گفته که مسکن حدود ۶۰ درصد از هزینه‌های خانوار را از سبد کل هزینه به خود اختصاص می‌دهد و شهرداری هم موضوع بازآفرینی را جدا از بخش مسکن نمی‌بیند.

طبق گفته‌های او اگر شهرداری تهران وارد موضوع مسکن نشود در حوزه بازآفرینی و بافت فرسوده هم نمی‌تواند موفق شود. 

شهرداری ها بضاعت ساخت مسکن را ندارند

در این رابطه فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه سازان، در گفت‌وگو با اکونگار با بیان اینکه ساخت مسکن‌های حمایتی در خیلی از کشورهای توسعه یافته توسط شهرداری‌ها انجام می‌شود، گفت: طرح‌های حمایتی هم همانطور که از اسم آن مشخص است، برای دهک‌های هدف برنامه‌ریزی و بر همین اقشار هم اثر خواهد داشت، اما این تاثیر بستگی به میزان فعالیت شهرداری‌ها دارد.

وی با بیان اینکه به نظر می‌رسد در ایران شهرداری‌ها این توان و بضاعت را در حوزه اجرا ندارند، تصریح کرد: بنابراین شهرداری‌ها باید در حد تسهیلگری، اعطای مجوز و استفاده از زمین‌هایی که در سطح شهرهای مختلف دارند، برنامه‌ریزی کنند که این هم کار سختی است و به راحتی انجام نخواهد شد‌. باید دید شهردار تهران که در این رابطه صحبت کرده تا چه میزان موفق خواهد بود.

پورحاجت با بیان اینکه باید بخش خصوصی کنار شهرداری‌ها باشد و در فرآیند اجرا همکاری کند، گفت: در این فرآیند شهرداری باید نقش تسهیل‌گر و تامین‌کننده زمین را داشته باشد و در قالب بسته‌هایی که تعریف می‌کند، مجوز ارائه کند‌.

وی در ادامه درباره تاثیر ورود شهرداری به حوزه مسکن بر قیمت‌ها، تصریح کرد: قیمت مسکن تابع اقتصاد کلان است و تا زمان بهبود وضعیت اقتصاد کلان، نمی‌توان انتظار داشت ساخت مسکن از سوی شهرداری شرایط مساعدی در این بخش ایجاد نخواهد کرد.

به گفته  کانون سراسری انبوه سازان تعادل بخشی در حوزه مسکن فاکتورهای مهم و مختلفی دارد که بخشی از آن مربوط به تعادل در بخش تولید مسکن است و بخش دیگر آن نشأت گرفته از شرایط حاکم بر اقتصاد کلان کشور خواهد بود.

ریشه مشکلات مسکن، مالکیت است

همچنین ناصر ذاکری، کارشناس حوزه مسکن، در گفت‌وگو با اکونگار در رابطه با وظایف شهرداری‌ها در حوزه مسکن، اظهار کرد: شهرداری وظایف مشخصی در حوزه نوسازی شهرها و مدیریت شهری دارد، اما شاید به طور مشخص بحث تامین مسکن در این وظایف ذکر نشده باشد. اما به هر حال مسئله رفاه شهروندان و حل مشکلات مربوط به مدیریت شهری و برنامه‌ریزی شهری به گونه‌ای به مسئله مسکن برمی‌گردد. بنابراین قاعدتاً اینکه شهرداری ناگزیر است در مسئله مسکن مداخله و همراهی کند، گزاره بی‌ربطی نیست.

وی افزود: نکته دوم این است که ورود شهرداری به حوزه مسکن نیاز به نقشه راه بلند مدت دارد. مسائل مربوط به مسکن شهری به ویژه در کلان شهرها، موضوعی نیست که به تازگی مطرح شده باشد. از طرف دیگر نباید به این مسئله در این حد نگاه کرد که یک گره ترافیکی ایجاد شده و باید چند مامور برای باز کردن راه ارسال کنیم. در اصل برای حل مسئله سکونت شهری باید یک برنامه بلند مدت و نقشه راه طراحی شده باشد و بعد بر اساس آن شهرداری یا هر نهاد دیگری مداخله کند. بافت فرسوده، اصلاح معابر شهری، توسعه مساحت شهر و غیره همه مسائلی است که باید در قالب یک برنامه بلند مدت دیده شود و نه به عنوان یک اقدام ضربتی کوتاه مدتی که بیشتر رنگ و بوی انتخاباتی و تبلیغاتی داشته باشد.

ذاکری در پاسخ به اینکه آیا مشکل مسکن در تهران کمبود است، تصریح کرد: مشکل مسکن شهری در کشور بحث مالکیت مسکن شهری است. در اصل مسکن تبدیل به یک کالای سرمایه‌گذاری شده و یک سری از شرکت‌ها، افراد و صاحبان سرمایه در این حوزه درگیر شدند. در حالت طبیعی و در یک اقتصاد سالم انبوه ساز محصول را تولید، بلافاصله به بازار عرضه می‌کند و حتی پیش فروش می‌کند تا زودتر به فروش برود و پول آن را در پروژه‌های دیگر هزینه کند، اما در اقتصاد ما به نفع انبوه ساز است که مسکن را نفروشد تا قیمت آن بالا برود. حتی اگر مالیات بر خانه‌های خالی در نظر گرفته شود باز هم به نفع انبوه ساز است که مسکن را نگه دارد تا قیمت‌ها بالا رود. در اصل این مناسبات به خاطر تقاضای سفته بازانه مسکن، بازار را به هم ریخته است. 

از طرف دیگر به گفته این کارشناس بخش مهمی از واحدهای مسکونی موجود فرسوده هستند که به طور طبیعی نیاز به جایگزینی دارند، اما به این معنی که صرفاً با ساخت مسکن این مسئله حل شود کفایت نمی‌کند و باید یک فکر اساسی برای بهسازی محلات بافت‌های فرسوده شود تا هم کیفیت ساختمان‌ها بهبود پیدا کند و هم از فضا به خوبی استفاده شود. اما متاسفانه در این فضاکار جدی انجام نشده است. البته در گذشته اقداماتی انجام شده اما در حال حاضر شهرداری کار جدی در این زمینه انجام نمی‌دهد.

وی افزود: در مجموع محور اصلی ورود شهرداری به مسئله مسکن و بهبود وضعیت در بازار مسکن باید تلاش برای اصلاح بافت‌های فرسوده و جلب سرمایه‌گذاری در این حوزه باشد تا بتواند از این فضاها به خوبی استفاده کند، کیفیت ساختمان‌ها ارتقا پیدا کند و با انبوه سازی در این مناطق از فضای شهری محدود به خوبی استفاده شود.

مصوبات سران قوا اجرا نشد

ذاکری در رابطه با مداخله شهرداری در حوزه مسکن استیجاری نیز اظهار کرد: در بحث بازار مسکن استیجاری نیاز به مداخله داریم که یعنی دولت باید برای تنظیم بازار و قیمت گذاری مناسب‌تر تلاش کند، چرا که قیمت املاک استیجاری یکی از شاخص‌های کلیدی در بازار مسکن است و کمک می‌کند تقاضای سفته بازانه در بازار مدیریت شود. بنابراین در این حوزه نیاز مداخله وجود دارد تا رشد قیمت از طریق ضوابطی که ضمانت اجرا داشته باشد مهار شود.

به گفته وی از سال ۱۳۹۸ به بعد هر سال سران قوا در این حوزه مصوباتی داشتند، اما این مصوبات هیچ وقت ضمانت اجرا نداشت که نشان دهد اگر کسی این مصوبات را رعایت نکند چه اتفاقی خواهد افتاد. به طوری که به نظر می‌رسید مسئولان به دنبال این بودند شانه خود را از این قضیه خالی کنند و بگویند یک فعالیتی در این حوزه داشتند. اما چون ضمانت اجرا وجود نداشت هیچ وقت این مصوبات به درستی اجرا و قیمت در بازار املاک استیجاری به سرعت بالا رفت.

ذاکری با بیان اینکه برای مداخله در این حوزه شهرداری هم می‌تواند اقدام کند، اما این کار در رتبه‌های بالاتری دارد و باید شورای عالی مسکن و شهرسازی و نهاد دولت درگیر این قضیه شود و مجموعه ضوابطی که ضمانت اجرا داشته باشد تدوین کند، گفت: در اصل مشکل اینجاست که معمولاً مسئولان در این رابطه صحبت می‌کنند، اما تاکنون کسی از نهاد مربوطه در حوزه مسکن نخواسته گزارشی ارائه دهد تا مشخص شود در شش ماه گذشته در رابطه با این دستور چه اتفاقی افتاده، چقدر نظارت شده و چه تعداد تخلف کشف شده و در مجموع چه مراحلی طی شده تا به بازار مسلط شویم و مانع افزایش بی‌رویه املاک استیجاری شویم.

به گفته این کارشناس حوزه مسکن اگر بازار املاک استیجاری مدیریت شود به طور طبیعی سرمایه‌گذاری برای خرید مسکن و تقاضای سفته بازان کاهش پیدا می‌کند و فرصتی ایجاد می‌شود تا نیازمندان واقعی مسکن بتوانند به بازار مسکن یا محصول مورد نیاز خود دسترسی پیدا کنند. هر یک از نهادها، چه دولت و چه شهرداری می‌توانند وارد این حوزه شوند، اما در اولین قدم هر نهادی که می‌خواهد وارد این حوزه شود باید برای هماهنگی بیشتر بین دستگاه‌های دولتی تلاش کند تا قدرت تاثیرگذاری خود را افزایش دهد.