چالش‌های بانکی شرکت‌های ساختمانی
عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران می‌گوید: اغلب از وام‌‌‌های بانکی برای ساختوساز در پروژه‌‌‌ها استفاده نمیکنند و عوامل مختلف نظیر بالا بودن نرخ سود، ضمانت‌‌‌نامه‌‌‌های سنگین و... سبب شده تا سازندگان مسکن در ایران اقبالی به استفاده از وام‌‌‌های ساختوساز نداشته باشند.
به گزارش اکونگار به نقل از دنیای اقتصاد؛ به گفته مدیرعامل شرکت تعاونی سپکو موضوع وام ساخت به دو حالت بر‌می‌‌‌گردد؛ اول اینکه اگر سازنده پیمانکار ساخت پروژه ملی باشد یعنی زمین از دولت باشد و متقاضی نیز فرم «ج»سبز داشته باشد و تاکنون از وام یا مسکن دولتی بهره نبرده باشد برای هر یک از افراد یک وام ۵۴۰ میلیون تومانی به عنوان وام نهضت ملی یا جهش تولید دریافت خواهد کرد.
به گفته حسن بختیاری در این نوع وام پیمانکار بعد از انعقاد قرارداد با وزارت راه و شهرسازی در دو سیستم صورت وضعیت‌‌‌ها و مبالغ کارکرد خود را در بخش اول از همان ۵۴۰میلیون تومان و الباقی را هم از واریزی‌‌‌های متقاضی مشمول دریافت می‌کند. به طور مثال متقاضی برای تحویل یک واحد ۱۰۰ مترمربعی باید یک میلیارد تومان پرداخت کند یعنی ۵۴۰میلیون تومان از همان وام مخصوص جهش تولید مسکن و ۴۶۰میلیون تومان هم از طریق آورده پرداخت کند.
او ادامه داد: اما نوع دیگر مربوط به وام مشارکت مدنی است که سازنده بعد از دریافت پروانه ساخت و شروع پروژه از طریق بانک مسکن یا از طریق بانک توسعه تعاون این وام را به صورت تدریجی و با میزان پیشرفت کار دریافت می‌کند. این نوع وام برای سیستم سنتی‌‌‌سازی ۶۰۰ میلیون و صنعتی‌‌‌‌‌‌سازی ۸۰۰ میلیون تومان تدارک دیده شده است. این مبالغ بعد از بازدید نماینده بانک و تایید روند پیشرفت فیزیکی هر مرحله، پرداخت می‌شود.
این انبوه‌‌‌ساز با بیان اینکه میزان پرداخت وام در نوع اول به علت عدم‌همکاری بانک‌ها در صورت وضعیت مناسبی قرار ندارد، گفت: در خصوص وام دوم نیز می‌توانم ادعا کنم این میزان وام نسبت به تورم موجود در ساختوساز شامل رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی، دستمزدها، پروسه طولانی و پر‌هزینه کسب جوازهای ساخت و هزینه‌‌‌های جانبی بسیار اندک و تقریبا نا کارآمد است.
او با بیان اینکه موفقیت در جهش تولید مسکن نیازمند مشارکت تمامی بانک‌هاست، گفت: بر اساس قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها موظف شده‌‌‌اند ۲۰درصد از تسهیلات سالانه خود را به ساخت مسکن اختصاص دهند، اما تا جایی که بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد طی دو سال اخیر این بانک‌ها به این الزام قانونی کاملا بی‌‌‌توجه بودند.
دلایل عدم‌موفقیت تسهیلات ساخت
همچنین محمد‌مهدی مافی، عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران با اشاره به اینکه سازنده‌‌‌ها اغلب از وام‌‌‌های بانکی برای ساختوساز در پروژه‌‌‌ها استفاده نمیکنند مجموعه‌ای از عوامل مختلف نظیر بالا بودن نرخ سود، ضمانت‌‌‌نامه‌‌‌های سنگین و... را از جمله عواملی برشمرد که به گفته وی سبب شده تا سازندگان مسکن در ایران اقبالی به استفاده از وام‌‌‌های ساختوساز نداشته باشند.
او در خصوص نرخ سود تسهیلات ساختوساز اظهار کرد: ایراد اصلی وام‌‌‌های بانکی در ایران، نرخ سود بالای آنهاست، چرا که در ایران برخلاف کشورهای پیشرفته، بانک‌ها عموما سود بالایی را برای وام‌‌‌های ساختوساز تعیین می‌کنند، که باعث می‌شود استفاده از این وام‌‌‌ها از لحاظ اقتصادی توجیه نداشته باشد.
مافی افزود: نکته اینجاست حتی در مواردی نظیر نوسازی بافت‌های فرسوده نیز نظام بانکی درعمل قادرنیست که تسهیلات بانکی با نرخ پایین به سازندگان اعطا کند و پایین بودن نرخ بهره وام‌‌‌های فرسوده مشروط به تخصیص یارانه از سوی دولت است.
عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران با تاکید بر اینکه بانک‌ها برای اعطای وام‌‌‌های ساختوساز، معمولا شرایط سختگیرانه‌‌‌ای را پیش پای سازندگان قرار می‌دهند، اظهار کرد: به عنوان مثال، ضمانت‌‌‌نامه‌‌‌ها، گواهی‌‌‌های تامین مالی، تعهدات حسابرسی و... از مواردی هستند که بانک‌ها از متقاضیان وام خواهند خواست. این شرایط ممکن است برای برخی افراد و شرکت‌ها سختی‌‌‌ها و هزینه‌‌‌های اضافی را به همراه داشته باشد.
مافی همچنین به بی‌‌‌رغبتی بانک‌ها به پرداخت تسهیلات ساختوساز اشاره و اذعان کرد: ساختوساز یک فعالیت پرریسک است و بانک‌ها به دلیل مشکلاتی مانند تغییرات قیمت مواد اولیه، تاخیر در پروژه‌‌‌ها، عدم‌فروش واحدهای ساخته‌شده و... با ریسک‌‌‌های زیادی روبه‌‌‌رو هستند. به همین دلیل، بانک‌ها ممکن است برای کاهش ریسک خود، شرایط سختی را برای اعطای وام‌‌‌های ساختوساز تعیین کنند.
او ادامه داد: مصداق بارز بی‌علاقگی بانک‌ها برای همکاری در بخش ساختوساز طرح نهضت ملی مسکن است که به‌‌‌رغم اینکه بانک‌ها بر اساس قانون جهش تولید مسکن مکلف به ارائه تسهیلات بانکی به این پروژه هستند به جز بانک مسکن، سایر بانک‌ها هیچ رغبتی برای مشارکت در طرح نهضت ملی مسکن ندارند و عدم‌همکاری نظام بانکی درطرح نهضت ملی مسکن به پاشنه آشیل این طرح تبدیل شده است.
عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران همچنین در خصوص اثرگذاری وام خرید مسکن بر ساختوساز نیز گفت: اعطای وام خرید با سود پایین به خریداران مسکن قطعا می‌تواند تاثیر مثبتی بر بازار ساخت داشته باشد، چرا که هر‌چه نقدینگی‌‌‌ها به سمت بازار ساختوساز سرازیر شود رونق این بازار افزایش می‌‌‌یابد.
مافی اظهار کرد: البته در شرایط فعلی با توجه به اینکه میانگین قیمت مسکن در کلان‌شهرها نظیر تهران به شدت افزایش یافته است و مثلا در تهران به نزدیک ۸۰ میلیون در مترمربع رسیده است، برای اینکه وام خرید اثر بخش باشد باید ۵۰درصد از قیمت مسکن را شامل شود.
ابن انبوه‌‌‌ساز ادامه داد: با توجه به محدودیت منابع بانک‌ها و همچنین با توجه به علاقه نظام بانکی به سرمایه‌گذاری در سایر صنایع و همچنین با توجه به تجربه طرح نهضت ملی مسکن می‌توان گفت که ارائه وام‌‌‌های خرید مکفی و با نرخ سود پایین با سختی‌‌‌های خاص خود همراه است.
مافی افزود: پر‌واضح است که ارائه وام‌‌‌های خرید با نرخ سود پایین نقش بسیار کلیدی در تقویت قدرت مالی خریداران و تحرک‌بخشی به عرصه ساختوساز دارد.
او خاطرنشان کرد: اما باید دید که در شرایط فعلی اقتصادی ایجاد چنین شرایطی امکان‌‌‌پذیر است یا خیر، چرا که محدودیت منابع مالی بانک‌ها و همچنین اولویت‌‌‌بندی آنها در تخصیص تسهیلات سبب می‌شود که ارائه وام خرید مسکن به میزان موردنیاز و با سود پایین، سهل نباشد.
عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران با تاکید بر اینکه البته بازار مسکن تحت‌تاثیر عوامل متعددی قرار دارد و وام خرید با سود پایین تنها یکی از عوامل رونق‌بخشی به این بازار است تاکید کرد: وام خرید مسکن با سود پایین می‌تواند تعداد خریداران را افزایش داده و افرادی را که قادر به خرید مسکن نیستند، به امکان خرید و دسترسی به مسکن مناسب بیشتری برساند. این امر می‌تواند تقاضا را افزایش داده و به تحرک بازار ساختوساز کمک کند. همچنین، وام با سود پایین می‌تواند هزینه صاحب‌‌‌خانه شدن خانه اولی‌‌‌ها را کاهش داده و به آنها امکان می‌دهد که بر اساس قدرت خریدشان، مسکن را انتخاب کنند.
مافی ادامه داد: با این حال، رکود بازار مسکن به عوامل دیگری نیز بستگی دارد که شامل عوامل اقتصادی، سیاسی و اجتماعی می‌شود. عواملی مانند رشد اقتصادی کلان، نرخ بیکاری، تغییرات در قوانین و مقررات مسکن، عرضه و تقاضای مسکن و سیاست‌‌‌های دولت درباره بازار مسکن تاثیرگذار هستند. بنابراین، وام با سود پایین ممکن است در کاهش رکود بازار مسکن تاثیر مثبتی داشته باشد، اما نمی‌تواند به تنهایی رکود را از بین ببرد و سایر عوامل نیز باید مدنظر قرار گیرند.
بانک‌ها تابع هیچ الزام و قانونی نیستند
در همین راستا فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان کشور با بیان اینکه یکی از دلایل عدم‌اثر‌‌‌گذاری وام‌‌‌های بانکی در ساخت مسکن پروسه طولانی در ساخت این وام‌‌‌هاست گفت: در حال حاضر به‌‌‌رغم آنکه چهار بانک خصوصی ملزم به ارائه تسهیلات به پروژه جهش مسکن هستند از این الزام تمکین نمیکنند. و بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد با افزایش سیاست‌‌‌های انقباضی مالی بانک‌ها تابع هیچ الزام و قانونی نیستند.
به هر حال در حال حاضر به غیر از بانک مسکن سایر بانک‌ها از مصوبات دولت و مجلس تبعیت نمیکنند. اگرچه دولت جرایم مالیاتی برای عدم‌همکاری بانک‌ها در نظر گرفته است اما نتایج نشان می‌دهد الزام قانونی این جرایم هم مانند الزام قانونی حضور بانک‌ها در بخش ساختوساز است.
او گفت: اگرچه بانک مسکن هم مدعی شده که توان مالی در اعطای تسهیلات خود به دلیل اینکه تسهیلات خود را در نهضت ملی مسکن مصرف کرده است از دست داده است اما باید بدانیم پروسه طولانی و قوانین سختی که وجود دارد خود سد راه بزرگی برای ساختوساز محسوب می‌شود.
به طور مثال بانک مسکن بخشنامه کرده است که معادل ۱۵درصد تسهیلات باید گردش مالی داشته باشید. یعنی باید رسوب سپرده داشته باشید تا مشمول جایزه تسهیلات بانکی باشید. همین رسوب مالی باعث شده بخشی از سازنده‌‌‌ها قید دریافت وام را بزنند.
به گفته این انبوه‌‌‌ساز هم اکنون سود بانکی ۲۳درصد است و پذیرش این رقم برای بخش خصوصی امکان‌‌‌پذیر نیست البته همین نرخ سود ۲۳درصد هم با موانع زیادی در دریافت همراه است به طوری که بانک به سازنده‌‌‌ها و انبوه‌‌‌سازان اعلام می‌کند که باید ۶ ماه گردش مالی داشته باشید تا بتوانید تسهیلات بانکی با نرخ سود ۲۳درصد دریافت کنید.
به گفته پورحاجت وقتی گفته می‌شود سیاست‌‌‌های تشویقی در بخش تولید مسکن داریم، اما می‌‌‌بینیم که قوانین مالیاتی و تامین اجتماعی برای بخش خصوصی وضع شده است. سوال این است که آیا بنگاه‌‌‌های اقتصادی که در چارچوب قانون فعالیت می‌کنند نباید مشمول معافیت‌‌‌های مالیاتی باشند؟
او در پاسخ به این سوال که در این خصوص پیشنهادی دارید؟ گفت: اگر صندوق مشترک بین سیستم بانکی ایجاد شود بسیاری از مشکلات بخش خصوصی مرتفع می‌شود. یعنی به جای اینکه جرایم مالیاتی در نظر بگیریم با تشکیل صندوق مشترک می‌توانیم تسهیلات بانکی را توزیع کنیم. با این اقدام می‌توان تسهیلات بانکی را به طور مناسب توزیع کرد و بخش مسکن را در مدار مناسب تولید قرار داد.
همچنین عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌‌‌سازان استان تهران با بیان اینکه تمامی بانک‌ها از اجرای مسوولیت قانونی طفره می‌‌‌روند گفت: در استراتژی مسکوت بانک‌ها در قضیه اعطای تسهیلات، بانک مسکن نیز به تنهایی توان تامین منابع مالی را ندارد.
حسن محتشم گفت: بانک‌ها مدعی هستند آنها بنگاه اقتصادی هستند و نمی‌توانند با نرخ سود ۱۸درصد تسهیلات ارائه دهند.
به گفته او بانک‌ها همواره در خصوص اعطای تسهیلات به بخش مسکن اعلام می‌کنند که ما بنگاه اقتصادی هستیم و نمی‌توانیم تسهیلات با نرخ سود ۱۸درصد اعطا کنیم.
او در ادامه با طرح موضوعی گفت: به هر حال رئیس‌‌‌جمهور و وزرای اقتصاد و راه و شهرسازی بارها در خصوص این موضوع اظهارنظر کرده‌اند که باید بانک‌ها به بخش مسکن توجه کنند و طبق قانون ۲۰درصد تسهیلات اعطایی خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. اما القای توجه بانک‌ها به بخش مسکن به صرف دستور امکان‌‌‌پذیر نیست.
محتشم در پاسخ به این سوال که به نظر شما بهترین روش برای اینکه بانک‌ها در پرداخت تسهیلات بانکی به بخش مسکن یا طرح نهضت ملی مسکن همکاری خوبی داشته باشند چیست؟ گفت: به نظر می‌رسد اگر دولت بانک‌ها را هم در طرح نهضت ملی مسکن سهیم کند تا حدودی شاهد افزایش این مشارکت باشیم.
وامی که مشکلی حل نمی‌‌‌کند
همچنین ناصر زنگنه، مدیرعامل شرکت هوشمند سازه در گفت‌‌‌وگو با خبرنگار «دنیای‌اقتصاد» اظهار کرد: اساسا استفاده از وام خرید یا وام ساخت در بخش مسکن، ارتباط مستقیمی با قیمت آپارتمان‌‌‌ها دارد. با توجه به اینکه در شرایط فعلی میانگین قیمت مسکن در مناطق متوسط تهران حدود ۷۰ تا ۹۰ میلیون تومان برای هر مترمربع زیربناست و قیمت یک آپارتمان صد متری تقریبا ۱۰میلیارد تومان است در این شرایط، وام ساخت یا خرید ۵۰۰ میلیون تومانی مشکلی را برای خریدار یا سازنده حل نمی‌‌‌کند ضمن اینکه ارزش ملک به عنوان وثیقه بانکی در مقایسه با میزان وام بسیار بالاست و توجیه اقتصادی ندارد.
او گفت: بنابراین، این یکی از دلایلی است که سازندگان و خریداران از دریافت تسهیلات استقبال نمیکنند. همچنین، در صورتی که وام به میزان ۵۰۰ یا یک میلیارد تومان با نرخ سود ۲۳درصد ارائه شود، هزینه خرید اوراق نیز به سایر هزینه‌‌‌های آن اضافه می‌شود که مقدار آن قابل‌توجه خواهد بود. در این صورت، هزینه وام حدود ۳۰درصد خواهد شد، در حالی که در چنین شرایطی به راحتی می‌توان با استفاده از بازار سرمایه بخش خصوصی با هزینه مالی کمتری نسبت به تهیه این تسهیلات، سریع‌‌‌تر و با هزینه کمتر، اقدام کرد. این نکات از جمله عواملی هستند که موجب عدم‌استقبال از تسهیلات ناچیز و گران در بخش مسکن می‌‌‌شوند.
این فعال حوزه ساخت تاکید کرد: در پروژه طرح نهضت ملی مسکن، قیمت زمین نزدیک به صفر در نظر گرفته شده است و قرار است این واحدها با هزینه تمام‌شده، در اختیار بهره‌‌‌برداران ساختمانی قرار گیرند. در صورتی که فرض کنیم هزینه ساخت هر واحد مسکونی حدود یک میلیارد تومان باشد، وام ۵۵۰ میلیون تومانی برای این واحدها در شهرهای بزرگ، بیش از ۵۰درصد ارزش ملک را شامل می‌شود و استفاده از این تسهیلات قابل توجیه است. با این حال، نکته‌‌‌ای که بسیاری از دست‌‌‌اندرکاران این بخش در نظر نمی‌‌‌گیرند، این است که برای بازپرداخت این تسهیلات باید مبلغ قابل‌توجهی به عنوان قسط وام در نظر گرفته شود که برای بسیاری از خانوارها بار مالی سنگینی است.
زنگنه افزود: همچنین، طبق آمارها، امنیت شغلی و درآمدی اقشار هدف این طرح در کشور مطلوب نیست و بسیاری از افراد با مشکلات اقتصادی مواجه هستند. در این شرایط، بازپرداخت وام‌‌‌های مسکن برای بسیاری از افراد مشکل است و ممکن است منجر به بدهی‌‌‌های بزرگ‌تر و روند نابسامانی در بازار مسکن تشدید شود. وی با تاکید بر اینکه یکی از عناصر مهم در تاثیر تسهیلات مسکن بر بازار مسکن، نرخ سود این وام‌‌‌ها و طول زمان بازپرداخت انست، توضیح داد: قطعا با کاهش نرخ سود این تسهیلات، تعداد خریداران و تقاضا برای خرید مسکن افزایش می‌‌‌یابد و در نتیجه بازار مسکن رونق بیشتری خواهد داشت.
زنگنه در ادامه با بیان اینکه افزایش مدت زمان بازپرداخت تسهیلات مسکن نقش کلیدی در اقبال جامعه به سمت استفاده از این تسهیلات دارد اذعان کرد: مسکن پیشران اقتصاد کشور است و دولت باید با ارائه تسهیلات مالی مناسب به بانک‌ها و تقویت منابع نظام بانکی در جهت تقویت بازار مسکن گام بردارد. همچنان که در همه جای دنیا بانک‌ها با پرداخت وام‌‌‌های بلندمدت و با نرخ بهره پایین، سهم قابل‌توجهی از قیمت ملک را به خریداران پرداخت می‌کنند در کشور ما نیز باید این اتفاق رخ دهد. چرا که تقویت بخش مسکن علاوه بر ایجاد توازن بین عرضه و تقاضای مسکن در عین حال نقش مولد‌سازی را در اقتصاد کشور دارد و سبب به حرکت درآمدن چرخ اقتصاد کشور می‌شود.
