سرنوشت مبهم املاک قول نامه‌ای/ تور مالیاتی دولت گسترده‌تر شد
محمد مخبر، سرپرست ریاست جمهوری، طی نامه‌ای «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» را برای اجرا ابلاغ کرد؛ این خبری است که به‌تازگی منتشر شده و سوالات زیادی در ذهن بازیگران بازار املاک و مستغلات ایجاد کرده است.
به گزارش اکونگار به نقل از تجارت نیوز، محمد مخبر، سرپرست ریاست جمهوری، طی نامه‌ای «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» را برای اجرا ابلاغ کرد؛ این خبری است که به‌تازگی منتشر شده و سوالات زیادی در ذهن بازیگران بازار املاک و مستغلات ایجاد کرده است. آیا این قانون شامل حال املاک کلنگی و بسیار قدیمی نیز می‌شود؟ آیا خانه‌های مسکن مهر و نهضت ملی مسکن هم مشمول این قانون هستند؟ ارتباط این قانون با قوانین مالیاتی چیست؟
«قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» که از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام، موافق با مصلحت نظام تشخیص داده و به‌تازگی از طرف محمد مخبر، سرپرست ریاست‌جمهوری، برای اجرا ابلاغ شد، سوالات زیادی در ذهن فعالان بازار املاک در دو سوی عرضه و تقاضا ایجاد کرده است.
آن‌طور که معاون امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفته است، مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملاتی با تصویب این قانون دیگر حق تنظیم سند نخواهند داشت.
صفدر کشاورز اظهار کرده است: «با توجه به مشکلاتی که در حوزه املاک از نظر نقل و انتقالات عادی، املاک فاقد سند یا املاک دارای اسناد مشاعی وجود داشت و این امر باعث بروز مشکلاتی در کشور از جمله افزایش پرونده‌های قضایی، عدم امکان شناسایی مالکین واقعی، عدم امکان اتمام حدنگار، پولشویی، کلاهبرداری و... می‌شود، بنابراین برای ساماندهی به این وضعیت در سال‌های گذشته یعنی سال ۱۳۹۵ طرحی با عنوان ارتقای اعتبار اسناد رسمی با پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و موافقت قوه قضائیه به مجلس ارائه شده بود.»
حذف معاملات سفته‌بازانه ملک در دفاتر مشاوران املاک
اکنون «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» با پشت سر گذاشتن هفت‌خوان مجلس، شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت نظام برای اجرا ابلاغ شده و در قدم اول، حق تنظیم سند معامله را از مشاوران املاک سلب کرده است.
طبق ماده «1» «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» مقرر شده است، سامانه‌ای با عنوان «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» راه‌اندازی شود تا ادعاهای مربوط به اموال غیرمنقول که قبل از ایجاد این سامانه مطرح شده و فاقد سند رسمی است، ثبت شوند.
در همین حال، پس از گذشت یک سال از تاسیس «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی»، در صورتی که هرگونه قرارداد اموال غیرمنقول زمین، آپارتمان، ویلا، ساختمان و مواردی از این دست، در سامانه مذکور ثبت نشود، فاقد وجاهت قانونی خواهد بود. همین بند قانونی است که دست مشاوران املاک را برای ثبت معاملات در دفاتر خود بسته و به عنوان مانعی برای جلوگیری از ایجاد معاملات سفته‌بازانه عمل خواهد کرد؛ چراکه بنا بر این ماده قانونی، در صورتی که معامله در این سامانه رسمی ثبت نشده باشد، اصولاً فاقد ارزش قانونی است و خریدار، مالک ملک معامله‌شده نخواهد بود.
لزوم ثبت معاملات قولنامه‌ای و بدون سند رسمی در «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی»
به این ترتیب هر فردی که تاکنون ملکی را به صورت قولنامه‌ای خریداری کرده و سند آن ثبت نشده، یا مالک ملکی کلنگی و فاقد سند رسمی و ثبتی است، به محض راه‌اندازی این سامانه باید معامله خود را ثبت کند تا از عوارض قانونی پس از آن در امان و مالک ملک خود باشد.
از طرفی مواردی مانند قراردادهای مسکن مهر، نهضت ملی مسکن، اقدام ملی مسکن و موارد معامله ملک به صورت قراردادی نیز حتی در صورت ثبت رسمی وکالت فروش برای خریدار، باید پس از ایجاد «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» در این سامانه ثبت شوند.
معاملات املاک در تور مالیاتی دولت
اگرچه «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» می‌تواند تا حد زیادی بازار املاک را مدیریت و از ایجاد نوسانات سفته‌بازانه جلوگیری کند و در عین حال، دعواهای حقوقی بر سر معاملات املاک را کاهش دهد اما کمک زیادی نیز به تور مالیاتی دولت خواهد کرد.
ماده «2» «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول»، دفاتر اسناد رسمی را مکلف کرده بنا بر درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص درخصوص اموال غیرمنقول مانند تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و مانند آنها را تنظیم و ثبت کنند.
بر این اساس باید مبلغ دقیق ثمن معامله (بر اساس توافق طرفین) و شروط مورد نظر خریدار و فروشنده مانند مواردی از قبیل اقساط ثمن معامله و زمان بازپرداخت آن، شروط فسخ یا اسقاط معامله با رعایت مقررات مربوط به تنظیم سند، ذکر شود.
به این ترتیب با درج ثمن دقیق معامله املاک در سامانه «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی»، دولت از مبلغ و دفعات معاملات املاک مطلع خواهد شد و به این ترتیب با دست باز برای دریافت مالیات از گردش مالی بازار املاک و مستغلات عمل خواهد کرد.
