رکود تورمی، گریبانگیر شرکت‌های ساختمانی
مسیر فعالیت انبوهسازان سخت‌‌‌تر شده است؛ تورم ساخت، تورم زمین و رکود خرید آپارتمان نفس ساختوساز را بریده و حالا فعالان ساختمانی از سطح بالای عوارض دریافتی از سوی شهرداری‌‌‌ها در شهرهای مختلف کشور می‌‌‌گویند که در شروع سرمایه‌گذاری جدید، در نقش دیوار ظاهر شده است.
به گزارش اکونگار به نقل از دنیای اقتصاد؛ شرکت‌های ساختمانی با کمترین میزان نقدینگی در دسترس در مقایسه با سال‌های گذشته روبهرو هستند؛ سختی فروش واحدهای مسکونی ساخته‌‌‌شده از یک‌‌‌سو و قیمت بالای زمین، منابع نقد سازنده‌‌‌ها را کاهش داده است. این موضوع، قدرت پرداخت عوارض شهرداری را برای سازنده‌‌‌ها سخت کرده است و هر اندازه تغییر مثبت در نرخ عوارض ساختوساز، اوضاع سرمایه‌گذاری ساختمانی را شکننده‌‌‌تر از قبل خواهد کرد.
عوارض شهرداری بر اساس فیش صادر شده توسط شهرداری‌‌‌ها، شرط صدور پروانه ساختمانی است و اگر پرداخت نشود امکان ساختوساز عملا برای سازنده‌‌‌ها به وجود نخواهد آمد. با این حال، انبوهسازان عوارض بالا را درد تازه بازار ساخت مسکن عنوان می‌کنند.
خزانهدار انبوهسازان چهارمحال و بختیاری: بازار بدون تصدی‌گری دولت تنظیم می‌شود
در این راستا خزانهدار کانون صنفی انبوهسازان مسکن و ساختمان استان چهارمحال و بختیاری اعلام کرد بازار مسکن در فاز رکود سنگین قرار دارد که مهم‌ترین دلیل آن حمایت نکردن مناسب بانک‌ها در حوزه تامین مالی دو سمت عرضه و تقاضای واقعی این بازار است.
شهریار شهباز‌گهروئی با بیان اینکه با وجود رکود سنگین در این استان قیمت زمین در محدوده‌های مختلف ۱۰ تا ۲۰درصد تلورانس داشته است گفت: هم‌اکنون هر مترمربع زمین در خارج از محدوده شهری ۲۰تا ۲۵ میلیون تومان به فروش می‌رسد. این رقم در مناطق شهری به‌خصوص با کاربری تجاری به حدود ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان می‌رسد.
به گفته این فعال ساختمانی به علت افزایش قیمت تاسیسات قیمت ساخت هر مترمربع بنای مسکونی نسبت به پارسال حدود ۴۰ تا ۵۰درصد رشد داشته است. این رقم اوایل سال‌جاری حدود ۹ میلیون تومان بود که هم‌اکنون ۱۴ تا ۱۵ میلیون تومان است.
او ادامه داد: افزایش قیمت سرسام‌آور نهادههای مسکن سبب شده تا بسیاری از شرکت‌های فعال در حوزه انبوه‌سازی نتوانند با حداکثر ظرفیت اقدام به تولید مسکن کنند و صرفا لنگ‌لنگان در این بازار حضور دارند. شهباز‌گهروئی عنوان کرد: نقص قوانین، ناتوانی در مهار تورم و کنترل بازار نهادههای موثر در قیمت مسکن و ناهماهنگی در سیستم بانکی از جمله دلایل وضع موجود است.
شهباز‌گهروئی در خصوص روش‌های بهبود شرایط انبوهسازان گفت: تنها راهکار کاهش تصدی‌گری دولت است. باید دولت بازار را به حال خود رها کند تا بازارهای مختلف دست به ترمیم خود بزنند.
عضو کانون صنفی انبوهسازان مسکن و ساختمان زنجان: مسکن در ایستایی کامل
همچنین فرامرز محمدی، عضو انجمن انبوهسازان مسکن در محدوده شهری زنجان گفت: در حال حاضر دو مولفه کلان و خرد برای بخش مسکن تعیین‌تکلیف می‌کند. در بخش کلان می‌توان به اثر تورم در تمام ریز‌فاکتورهای ساختوساز و در بخش جانبی به ایستایی بازار خرید و فروش آپارتمان اشاره داشت.
به گفته او افزایش نرخ تورم سهم بزرگی از کیک اقتصاد کنونی مسکن را دارد اما فضای غبار‌‌‌آلود و غیر‌‌‌شفاف بازارهای مختلف باعث شده این صنعت در ایستایی کامل قرار گیرد.
محمدی در تفسیر اثرگذاری تورم بر بازار ساختوساز این استان افزود: در ساخت مسکن دو بخش مهم هزینه‌ای به غیر از مالیات، هزینههای انشعاب، خدمات فنی و مهندسی و… وجود دارد. هزینه مصالح ساختمانی و هزینههای نیروی انسانی که موجب می‌‌‌شوند قیمت تمام‌شده مشخص شود.
این فعال ساختوساز تصریح کرد: زمانی انبوه‌سازی در کشور معنا و گسترش پیدا می‌کند که به واسطه افزایش حجم کار هزینهها تعدیل یابد اما بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد به جای اینکه هزینه استخدام و بهکارگیری نیروی انسانی به دلیل حجم بالای کار در انبوه‌سازی تعدیل شود، حتی از پروژه‌های شخصی‌ساز بیشتر محاسبه می‌شود.
به گفته او این موضوع در خصوص سایر هزینهها نیز صدق می‌کند. در این خصوص نقش انجمن صنفی نیز نیازمند بازبینی و بررسی دقیق است. در حالی که هزینه گچ‌کاری ساختمان در نیمه‌‌‌نخست سال مترمربعی ۶۰ تا ۸۰ هزار تومان بوده در نیمه دوم سال بدون دلیل مشخصی به ۱۲۰هزار تومان رسیده است. در حالی که دولت در کنترل هزینهها همواره دخالت کرده، مشخص نیست این وضعیت چرا در حوزه مسکن وجود داشته است.
محمدی تاکید کرد: قیمت خدمات فنی و مهندسی هر سال طی جلسه‌‌‌ای توسط هیات چهارنفره و با حضور معاون استاندار تعیین می‌شود و دولت همواره برای پایین نگه داشتن تعرفه مهندسان تلاش کرده و اجازه رشد به میزان تورم عمومی نداده است.
او ادامه داد: در بخش مصالح ساختمانی نیز افزایش قیمت‌ها قابل‌توجه بوده و بین۲۰ تا نزدیک به ۳۰درصد در بخش‌‌‌های مختلف شاهد افزایش قیمت هستیم. اما نکته مهم‌تر اینکه شائبه زیادی در خصوص نقش کارگزاری‌ها در تامین مصالح از فروشندگان مشخص وجود دارد. چرا که حجم مصالح موردنیاز بالا و پورسانت این حوزه نیز اعداد خوبی است که بدون هیچ زحمتی می‌تواند عاید افراد و گروه‌های ذی‌نفع مشخصی شود! اضافه کنید به این مشکلات صلاحیت پیمانکاران و برخی انحرافات در عملکرد آنها که مشخص نیست چرا پیگیری جدی نشده و احقاق حقوق عامه بر زمین مانده است.
این فعال صنعت ساختوساز گفت: با توجه به واقعیت‌های میدانی در بخش مسکن، انبوه‌سازی از جمله ساخت مسکن ملی نه‌تنها کمکی به کاهش هزینهها نکرده در بخش ساخت‌وسازهای خصوصی نیز انتظارات را افزایش داده و در حوزه نیروی انسانی مشکلاتی را ایجاد کرده است. متاسفانه مدیران به دلیل عدم‌تسلط به واقعیت‌های صنعت ساختمان کمکی به این حوزه نکرده‌اند.
عضو کانون صنفی انبوهسازان مسکن و ساختمان بندرعباس: زمین دغدغه اصلی مسکن
محمد‌صادق علیزاده از سازندگان مسکن و عضو انجمن انبوهسازان با بیان اینکه بخش اعظمی از هزینههای ساختوساز در بندرعباس همچون شهرهای دیگر مربوط به هزینههای زمین است خاطرنشان کرد: اگر زمین رایگان در اختیار مردم قرار گیرد، عملا قیمت مسکن در بندرعباس کاهش چشمگیری می‌یابد، در حال حاضر قیمت یک واحد ۸۵ متری به شرط زمین رایگان با مصالح مناسب در قالب طرح انبوه‌سازی حدود ۸۰۰ تا یک میلیارد تومان تمام می‌شود که می‌تواند با وام مسکن بسیاری از مردم را صاحب خانه کند.
علیزاده با طرح این مسأله که نباید زمینهای خوب شهر در بندرعباس فریز شوند و باید استانداری و اداره کل راه و شهرسازی این زمین‌‌‌ها را در خدمت اقتصاد شهر قرار دهند، اضافه کرد: هیچ وقت قیمت مسکن در بندرعباس تا این اندازه بالا نبوده و این روند مرتب در حال افزایش است و طرح مسکن ملی برای مهار این وضعیت تدبیر شده تا بتواند قیمت مسکن را در برخی مناطق شهر بندرعباس که تا متری ۶۵ تا ۷۰ میلیون تومان نیز افزایش داده، مهار کند.
اما این طرح نیز با اشکالات فراوانی روبهرو است؛ به طور مثال طراحی مسکن برای کارگران صنایع آن‌هم در شهرک علوی در ۴۵ کیلومتری بندرعباس از جمله این فعالیت‌های ناپخته است. چرا که معتقد هستیم کارکنان صنایع می‌توانند در طرح‌‌‌های مسکنی در نقاط مختلف شهر بندرعباس، منازل بلندمرتبه خوب و مناسبی بسازند و کیفیت و تراز ساخت و تصویر شهری را ارتقا دهند و اینکه آنان را بخواهیم به زور به سمت شهرک علوی سوق دهیم، کار اشتباهی است که قطعا استقبالی نیز نخواهد شد.
کارگری که یک روز کامل را شیفت گذرانده، می‌خواهد در شهر به همراه خانواده‌اش گشت‌و‌گذاری داشته باشد و از امکانات هرچند محدود شهر بندرعباس استفاده کند و نمی‌شود او را به منطقه‌‌‌ای (شهری) بدون امکاناتی همچون شهرک علوی هل داد و مرتبا از صنایع خواست تا در آنجا برای نیروهایشان منزل مسکونی بسازند و از فرم ج آنها برای دریافت زمین استفاده کنند.
او درباره کیفیت زندگی شهری در بندرعباس نیز گفت: بندرعباس شهری با کیفیت پایین است چرا که فضای سبز کافی در آن وجود ندارد و در عین حال بسیاری از محرومیت‌های این شهر پشت دریایی بودن آن مخفی شده اما واقعیت آن است که کیفیت ارائه خدمات شهری نیز بسیار ضعیف است و حتی در گران‌ترین نقاط نیز کیفیت زندگی شهری بسیار پایین است.
عضو کانون صنفی انبوهسازان مسکن و ساختمان یزد: جزیره‌‌‌ای شدن یزد با توسعه عرضی شهر
یک فعال ساختمانی و سازنده در یزد با بیان اینکه داخل شهر یزد زمینهای رها‌شده و مزاحم بسیاری وجود دارد که امکان ساختوساز دارند اما شاهد توسعه شهر در حاشیه‌‌‌ها هستیم گفت: واقعا نمی‌‌‌دانم چه تدبیر و رانتی بین مسوولان این استان وجود دارد که همواره تاکید بر ساختوساز در حاشیه این استان می‌کنند.
محمود حایری‌نیا افزود: ادبیات توسعه شهری، پدیده گسترش عرضی را اشتباه می‌‌‌داند، چرا که این نوع ساختوساز بار مالی و فرهنگی زیادی بر دوش مردم و دولت می‌گذارد. زمانی است که محدوده شهری فاقد زمینهای مناسب است در این صورت چاره‌ای برای عریض شدن شهر وجود ندارد اما یزد جزو شهرهایی است که در کوچه پس‌کوچه‌های آن انبوهی از خانه‌های فرسوده دیده می‌شود که با یک تفکر جمعی و بهکارگیری نیروی تخصصی انبوهسازان می‌تواند با هزینه بسیار اندک اصلاح شود.
عضو کانون صنفی انبوهسازان مسکن و ساختمان یزد با اشاره به ضرورت سوق دادن مردم به ساختوساز در بافت مرکزی شهر گفت: دولت اقداماتی را برای تشویق انجام داده است اما باید تسهیلات بیشتری فراهم شود که این طرح‌‌‌ها مورد استقبال قرار گیرند، چرا که در این صورت مردم به فکر ساختوساز در زمینهای انتهای محدوده شهر نبودند.
این فعال صنعت ساختمان با اشاره به اشتباه بودن دیدگاه‌‌‌های مربوط به ارزش ملک در مرکز و بافت جدید شهر ادامه داد: متاسفانه در این استان با یک کج‌اندیشی روبهرو هستیم. بسیاری از واسطه‌گران برای سود بیشتر سازندگان خرد و مردم را با تفکر غلط و تنها برای سود بیشتر به حاشیه سوق می‌دهند، این در حالی است که افزایش محدوده شهری استان یزد به دلیل چالشهای محیط‌زیستی نگران‌های زیادی را در آینده نزدیک به دنبال خواهد داشت.
او خواستار کارشناسی روند توسعه شهر یزد و جلوگیری از توسعه محدوده شهر از سوی شهرداری شد و تصریح کرد: اگر این وضعیت ادامه یابد، شهر یزد به جزیره‌‌‌هایی تبدیل می‌شود که در فاصله زیادی از هم قرار دارند اما جمعیت کمی در هر جزیره ساکن هستند که خدمات‌رسانی به آنها بسیار گزاف خواهد شد.
این سازنده میزان افزایش هزینههای ساختوساز در سال‌جاری را در بخش آپارتمان‌سازی بالای ۲۰درصد و در ویلا‌سازی و شخصی‌سازی بالای ۴۰درصد خواند و گفت: متاسفانه به‌رغم هزینههای اندک تولید مصالح ساختمانی نسبت به استان‌های دیگر این متریال‌ها از ابتدای سال‌جاری با رشد ۲۰تا ۴۰درصدی روبهرو بوده است.
این فعال ساختمانی در پاسخ به این سوال که چرا هزینههای تولید مصالح ساختمانی در این استان ارزان‌تر است افزود: هزینههای دستمزد کارگر و حمل‌ونقل در این استان به نسبت استان‌های دیگر اندک است که این موضوع می‌تواند در قیمت نهایی محصول تعدیل ایجاد کند.
اعضای هیات‌مدیره انجمن انبوهسازان گلستان: سازندگان، صنعت ساختمان را با چنگ و دندان حفظ کرده‌اند
در همین راستا عضو هیات‌مدیره انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان استان گلستان با بیان اینکه سازندگان صنعت ساختمان را با چنگ و دندان حفظ کرده‌اند، گفت: افزایش عوارض ضربه نهایی به پیکر بی‌جان این صنعت وارد می‌کند و متاسفانه در این میان شهرداری با افزایش سرسام‌آور عوارض ساختمانی گویا دست و پای انبوه‌ساز را قطع کرده و او را به جنگ می‌فرستد.
حمیدرضا تیموری با بیان اینکه مهاجرت جامعه انبوهسازان به دلیل عدم‌رعایت اصول مالی است، ادامه داد: از اعضای شورای شهر انتظار می‌رود به عنوان نمایندگان مردم از حق انبوهسازان دفاع کنند و اجازه ندهند افزایش عوارض تبعات منفی بر زندگی مردم بگذارد.
تیموری بیان کرد: شهرداری باید برای کسب درآمد‌های پایدار و مطمئن و شناسایی راه‌های حصول این درآمد از متخصصان این حوزه کمک بگیرد.
همچنین در ادامه این مبحث دیگر عضو هیات‌مدیره انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان استان گلستان گفت: افزایش عوارض در موقعیت کنونی سبب متوقف شدن ساختوساز و خروج انبوهسازان از استان می‌شود.
مهران فدوی با بیان اینکه فروش واحدهای مسکونی بسیار سخت بوده و مردم هم توان خرید ندارند، افزود: چنانچه نرخ عوارض ساختمانی بیش از این مقدار افزایش یابد فشار مالی به مردم بیشتر خواهد شد. به عنوان مثال؛ دو سال گذشته هزینه عوارض ساختمانی ۶۰۰ مترمربع زمین، ۵۰۰ میلیون تومان شد و عوارض زمین دیگری به مساحت ۳۰۰ مترمربع با همان موقعیت، ۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان شده است.
او تصریح کرد: عملا در مساله عوارض شاهد افزایش حداقل دو برابری بوده‌ایم که بیمه تامین اجتماعی هم به این هزینه افزوده شده است.
عضو کانون انجمن انبوهسازان استان البرز: هزینه ساخت بدون زمین بالای ۵ میلیون تومان
جلال اکبرپور عضو کانون انجمن انبوهسازان استان البرز با بیان اینکه سهم هزینهها در قیمت تمام‌شده ساخت بدون قیمت زمین بالای ۵ میلیون‌تومان است گفت: اگر هزینه ساخت ۹ میلیون و ۸۰۷هزار و ۵۱۹ تومان در نظر گرفته شود از این مقدار، هزینه مصالح در مجموع برای هر مترمربع واحد مسکونی به طور متوسط ۵ میلیون و ۱۸۰هزار تومان، هزینه دستمزد بدون سود پیمانکار برای هر مترمربع ۲ میلیون و ۲۲۰هزار تومان و هزینههای غیرساختمانی شامل بیمه‌ها، پروانه ساخت، خدمات مهندسی، مالیات ارزش افزوده و سود پیمانکار برای هر مترمربع معادل ۲ میلیون و ۴۰۷هزار و ۵۱۹ تومان است.
بر این اساس سهم هزینه کل مصالح به کار رفته در ساختمان ۵۳درصد هزینه کل، هزینه دستمزد ۲۳درصد و هزینه غیرساختمانی شامل ۲۵درصد از کل هزینه‌‌‌هایی است که در ساخت مسکن هزینه می‌شود.
به گفته این سازنده شاخص‌‌‌های هزینه مصالح (سیمان، فولاد، سایر مصالح)، هزینه دستمزد (بدون سود پیمانکار) و هزینههای غیرساختمانی (بیمه کارگران ساختمانی، بیمه پیمانکاری، مالیات ساخت، پروانه ساختمانی، هزینه خدمات مهندسی، مالیات ارزش افزوده و سود پیمانکار) در ماه‌های اخیر نسبت به فروردین در محدوده شهری استان البرز حدود ۱۰ تا ۱۵درصد رشد داشته است.
او در ادامه گفت: اگر برآورد دقیقی از هزینهها داشته باشیم هم‌اکنون هزینه مصالح ساختمانی در ساخت یک واحد مسکونی به غیر از سیمان و فولاد ۳۶ درصد، سهم هزینه دستمزد بدون سود پیمانکار ۲۳ درصد، سهم هزینه فولاد ۱۴ درصد، سهم مالیات ساخت ۸ درصد، سهم مالیات ارزش افزوده ۷ درصد، سهم بیمه پیمانکاری ۶ درصد، سهم سود پیمانکار ۳ درصد، سهم بیمه کارگران ساختمانی ۲ درصد، سهم پروانه ساختمانی ۲درصد و سهم هزینه خدمات مهندسی یک‌درصد را شامل می‌شود.
به گفته اکبرپور البته از ابتدای سال‌جاری مصالح ساختمانی بخش تاسیسات، فولاد و سیمان به دلیل چالشهای تولید، مواد اولیه و واردات بخشی از متریال‌‌‌های اولیه حدود۱۰ تا ۲۰درصد بیشتر از سایر مصالح گران شده است.
او در ادامه در خصوص اثرگذاری قیمت زمین بر قیمت کل مسکن افزود: اگر دولت تمایلی برای اصلاح وضعیت مسکن دارد باید برنامه منسجمی برای کاهش قیمت زمین ارائه دهد. در حال حاضر از ابتدای سال جاری اگر زمینی برای فروش داشته باشد که وجود ندارد و سرمایه‌داران برای فروش بهتر در آینده نزدیک آنها را بلوکه کردند بالای ۲۵ تا ۴۰درصد رشد داشته است.
