هفت خوان صندوق سرمایه‌گذاری زمین
صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان یکی از انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری است که به شکل متمرکز و همان‌طور که از نام آن پیداست در حوزه زمین و ساختمان فعالیت می‌کند. این نوع از صندوق‌ها وجوه سرمایهگذاران را دریافت کرده و آن را در پروژه‌‌‌های مختلف ساختمانی سرمایه‌گذاری می‌کنند.
به گزارش اکونگار به نقل از دنیای اقتصاد؛ علیرضا صابر‌فرد، کارشناس اقتصاد مسکن در یادداشتی نوشت: طراحی صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان در ایران، در اواخر سال ۱۳۸۶ آغاز شد. در آن زمان فقط یک صندوق سرمایه‌گذاری آن هم با درآمد ثابت تشکیل شده بود. با مطرح شدن ایده توسعه صندوق‌ها به بخش‌‌‌های مختلف از جمله بخش ساختمان، سرانجام در نیمه اول سال ۱۳۸۷، اولین اساسنامه و امید‌نامه این صندوق‌ها تدوین شد. پس از آن تاریخ، تلاش‌‌‌هایی برای تاسیس این صندوق‌ها انجام شد، اما غالبا آنها به مرحله پذیره‌‌‌نویسی نرسیده و منحل شدند. از دلایل این امر در آن زمان شاید بتوان به عدم‌آشنایی فعالان حوزه ساختمان با چنین ابزارهای مالی و همین‌طور عدم‌آشنایی فعالان بازار سرمایه با فرآیندها و مولفه‌‌‌های مهم صنعت ساختمان اشاره کرد. چالش‌‌‌های جذب متقاضی برای این صندوق را می‌توان از دو بعد علت عدم‌تمایل ورود بانک‌ها و مردم بررسی کرد. پس از بررسی کامل می‌توان راهکارهایی جهت بهبود وضعیت این صندوق‌ها ارائه کرد.
تا مدت‌‌‌ها قوانین بالادستی سرمایه‌گذاری، در برنامه پنج‌ساله ششم توسعه ماده ۱۴ بند ب به صورت غیرمستقیم و مواد ۱۶ و ۱۷ قانون رفع موانع تولید که به طور مستقیم به سرمایه‌گذاری بانک‌ها اشاره دارد و برای صندوق‌های سرمایه‌گذاری هم که از مصادیق اصلی سرمایه‌گذاری بودند ممنوعیت ایجاد می‌‌‌کرد. ضمن اینکه ساختار اصلی صندوق به گونه‌‌‌ای است که برای فرد یا بانک‌ها، امتیاز ویژه‌‌‌ای در بحث مشارکت در نظر نمی‌گیرد.
در حال حاضر در مدل‌‌‌های مشارکت عادی که بانک‌ها انجام می‌دهند، کسی که زمین و پروانه را می‌‌‌گذارد برای خودش امتیاز ویژه‌‌‌ای قائل است. یعنی فارغ از بحث مدل صورت مجلس تفکیکی و درصد تفکیک، خود را ذی‌حق می‌‌‌داند. در حالی که در مدل صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، این اختیار گرفته می‌شود و هیات‌مدیره تصمیم‌گیر صندوق در تمام موارد اعم از زمان فروش، کیفیت ساخت، انتخاب ارکان، تمدید موارد و... است. لزوما کسی که زمین و پروانه دارد اکثریت هیات‌مدیره را ندارد.
باتوجه به این موارد، اخیرا شورای پول و اعتبار دستورالعملی مصوب کرد و به بانک‌ها این اجازه را داد که در سه تا از انواع صندوق‌ها یعنی صندوق زمین و ساختمان، صندوق املاک و مستغلات و صندوق مختص اوراق دولتی تحت شرایطی وارد سرمایه‌گذاری شوند.
باتوجه به اینکه در فرآیند عملیاتی تاسیس صندوق چند مرحله بررسی توسط نهاد رگولاتور که سازمان بورس است اتفاق می‌‌‌افتد، فارغ از اینکه ارائه‌دهنده کیست، این رفت و آمدها باعث می‌شود که در شرایط تورمی فعلی که قیمت زمین و پروانه عدد ثابتی نیست و تغییرات قابل‌توجهی دارد، دیگر توجیه‌پذیری این قضیه بانک‌ها خیلی مطرح نباشد.
یعنی فرضا پروسه تاسیس صندوق قرار است حداقل سه یا چهار ماه طول بکشد و رفت و آمد داشته باشد، گزارش توجیه بر مبنای شرایطی نوشته می‌شود که در زمان انتقال اسناد و پروانه به صندوق، دیگر ارزش ابتدایی قضیه را نداشته باشد.
مثلا اگر ما امروز با x تومان زمین را ارزش‌‌‌گذاری کردیم، سه ماه آینده‌‌‌ای که قرار است این کار محقق و عملی شود دیگر شرایط اقتصادی تغییر کرده و این خودش دوباره تمامی محاسبات را تغییر می‌دهد.
پس اولین دلیل بحث مقررات قانونی بود که رفع شد و در حال حاضر بانک‌ها از نظر قانونی این امکان را دارند و چند بانک هم به این کار اقدام کرده‌‌‌اند. همچنین این پروسه به دلیل ماهیت، شرایط و عدم‌ثبات اقتصادی طولانی است و زمان زیادی می‌‌‌برد. ابعاد پروژه‌‌‌ها نیز بسیار بزرگ است.
وقتی که از سایز بانک صحبت می‌‌‌کنیم، چون توان اجرای پروژه‌‌‌های تامین مالی در شبکه‌‌‌های بانکی به واسطه اینکه اقتصاد ما شرایط تامین مالی بازار پول درونش مدت‌‌‌های زیادی فعال بوده و بازار سرمایه نوپا تلقی می‌شود، سایزی که شبکه پول مدنظر دارد با سایزهای عملیاتی اجرایی صندوق‌ها تطابق ندارد. درست است که بازار پول یا بانک در حال پیشنهاد یک پروژه است، ولی عملیاتش باید از مسیر و دالان‌‌‌های بازار سرمایه جلو برود.
ذات این صندوق‌های پروژه‌محور که زمین و ساختمان یک نوع خاص آن است، این است که مدل سرمایه‌گذاری بلندمدت را می‌‌‌طلبد. مثلا یک فرد باید بیاید داخل پروژه و سه تا چهار سال بخواهد پروژه به نهایت برسد و از مزیت‌‌‌های دوره ساخت استفاده کند. درست است که می‌تواند بین دوره خارج شود ولی سودی که طی دوره و انتهای دوره می‌گیرد متفاوت است.
برآورد این است که شاید هنوز توسعه‌‌‌ای که از نظر تبلیغات و اعلام عمومی لازم است در بخش صنعت تامین مالی پروژه و در بازار سرمایه وجود ندارد و تامین مالی بلندمدت موضوعیت زیادی ندارد.
موضوع دیگر اینکه نهادهای تخصصی مثل بانک‌ها که در بازار پول هستند، تخصص ساختمانی برای اجرای پروژه‌‌‌ها ندارند. این تخصص هم در این حوزه واقعا لازم است. یعنی ما به عنوان تامین سرمایه مسکن که این صندوق‌ها را پیگیری کرده و ساختیم و جلو بردیم، به ضرورت اینکه یک نیروی ساختمانی مستقر داشته باشیم که بتوانیم ادبیات مدیر ساخت و ناظر فنی را متوجه شویم، آگاهی داریم ولی همه تامین سرمایه‌‌‌ها این امکان را ندارند که یک فرد ساختمانی را برای پروژه‌‌‌ای استخدام کنند که کارمزدهایش از نظر عملکردی و عملیاتی جذاب نیستند.
همچنین باید دانست نکات اقتصاد کلانی بخش مهم قضیه است. در فضای اقتصادی کنونی سرمایهگذاران با توجه به نوسانات اخیر به سمت پروژه‌‌‌های بلندمدت زمانی اجرایی نمی‌‌‌روند چون ساخت هر پروژه ۲۰۰ واحدی حداقل سه سال طول می‌‌‌کشد و برای اینکه از مزایای سرمایه‌گذاری طی دوره ساخت استفاده کنند، تقریبا باید به انتهای پروژه برسد و به قیمت خوبی فروش برود و تخفیفات حین فروش نداشته باشیم.
بنابراین اینکه فردی بخواهد دو سه سال منتظر بماند تا سرمایه‌گذاری‌اش به نتیجه برسد و دارایی‌‌‌اش ارزشمند شود، نکته مهمی است. یکی از دلایلش این است که این صندوق‌ها به دلیل پروژه‌محور بودن امکان توزیع سود مثل صندوق‌های سهامی و درآمد ثابت یا انواع صندوق‌های دیگر را ندارند و این باعث می‌شود که سرمایهگذاران رغبت نکنند وارد این کار شوند.
بخش جدی این موضوع این است که به هرحال تبلیغات لازم شاید آن‌طور که باید صورت نگرفت و توسعه پیدا نکرد چون موارد قبلی که وجود داشت کم و بیش از جنبه‌‌‌های مختلف نکات مالیاتی و سرمایه‌گذاری و... داشت. این باعث شد که با تجربه صندوق قبلی، صندوق بعدی خطای قبل را نداشته باشد و این خطاها چون نوپا بود ایجاد می‌‌‌شدند. این خطاها بیش از حد در فضای سرمایه‌گذاری مطرح می‌‌‌شد و شکل خوبی از نظر تبلیغاتی نداشت.
باتوجه به این آسیب‌‌‌شناسی و تجاربی که از چهار صندوق قبلی به‌دست آمد و برای اصلاح و توسعه این صندوق‌ها از طرف سرمایه مسکن برای سازمان بورس اعلام شد، نکاتی را که برای این صندوق‌ها به دست آورده بودیم، به سازمان بورس اعلام کردیم و سازمان بورس به عنوان متولی که بخش توسعه‌‌‌گری ابزار را مدنظر قرار داشت، استقبال خوبی کرد و حتی جلسات کارشناسی در این سطح گذاشت که بتواند اصلاحات لازم در خصوص اساسنامه یا نحوه برخورد با مساله را داشته باشد.
باتوجه به اینکه هم صندوق زمین و ساختمان، هم صندوق املاک و مستغلات وجود دارد یا قرار است توسعه پیدا کند، بنا شد یک نهاد نظارتی در سازمان بورس حتی به طور حداقلی و با یک کارشناس مثل سایر صندوق‌ها تشکیل شود. در این راستا لازم است که یک فرد متخصص این حوزه با دستورالعمل مشخص برای صندوق‌های حوزه صنعت ساختمان چه از جنبه زمین و ساختمان چه از جنبه بهره‌برداری و صندوق املاک و مستغلات در سازمان بورس مستقر شوند و تعاملات نظارتی و عملیاتی و کنترلی زبان مشترک با نهاد مالی و سازنده ایجاد کنند و بتوانند مشکلات را حل کنند.
به هر روی تا جایی که برآورد شده به‌‌‌رغم نکاتی که گفته شد مدل خوبی بود. بخشی از آن در اجرا مشکل داشت که نیاز به تجربه بود و اساسا ذات یک کار جدید است و نیاز دارد که تجاربی به آن اضافه شود. یعنی اگر شروع نشود خطاها و نکات و چالش‌‌‌های احتمالی دیده نمی‌شود که بخواهد حل شود.
من فکر می‌‌‌کنم که می‌توانند توسعه پیدا کنند به شرطی که یکسری موارد حتما رعایت شود.نکته دیگری که مطرح است اینکه سایر بخش‌‌‌ها مثل سازمان امور مالیاتی لازم است که بیشتر با این قضایا آشنا شوند و بخشنامه‌‌‌ها و دستورالعمل‌‌‌ها را با شرایط این صندوق‌ها تطبیق دهند که توسعه پیدا کنند.
