کاهش ۵۵درصدی میانگین معاملات مسکن / آپارتمان در تهران طی یکسال ۶۲درصد گران شد

به گزارش اکونگار، سال 1401 یکی از سالهایی بود که مسکن در تمامی شهرهای کشور تورم شدیدی را تجربه کرد. آنچه که آمارهای رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار گفتند، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران تنها در نیمه دوم سال 1401 از 33 میلیون به 57میلیون تومان رسید. پس از جهش ناگهانی قیمت مسکن در سال گذشته، دولت در راستای مدیریت بازار مسکن، اقدام به حبس آمارهای مسکنی به مدت 8 ماه کرد، اما پس از 8ماه مشخص شد که قیمت مسکن بازهم کنترل نشده و دولت در سرکوب تورم مسکن ناموفق بوده است. 

بانک مرکزی با انتشار گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در آبان 1402، از کاهش 0.4 درصدی میانگین قیمت در این ماه خبر داد. بر اساس آمارها، تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن تهران به 62.2 درصد رسیده است.

معامله بیش از 3هزار آپارتمان در پایتخت

به گزارش روابط عمومی بانک مرکزی، آخرین آمارهایی که اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در آبان 1402 منتشر کرده است، نشان می‌دهد: در این ماه، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به 3593 هزار واحد رسید که نسبت به ماه قبل 14.7 درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل 55.1 درصد کاهش نشان می‌دهد.

میانگین قیمت هر متر آپارتمان در تهران 75میلیون تومان شد

بر اساس این گزارش، متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در آبان ماه، 75 میلیون و 770 هزار تومان بوده که از کاهش 0.4 درصدی میانگین قیمت حکایت دارد.

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در آبان ماه امسال حاکی از این است که از مجموع 3593 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 28.6 درصدی، بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.این سهم در مقایسه با آبان سال قبل حدود 0.2 واحد درصد افزایش یافته است.

رشد معاملات مسکن در منطقه 5تهران

توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در آبان 1402 حاکی از این است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 14.7 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است.مناطق 10، 2 و 4 به ترتیب با سهم‌های 9.2، 8.2 و 7.5 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

رشد 62درصدی میانگین قیمتی مسکن در تهران

در آبان ماه سال 1402، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 75 میلیون و 770 هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل 0.4 درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل 62.2 درصد افزایش نشان می‌دهد.

در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 135 میلیون و 740 هزار تومان به منطقه 3 و کمترین مقدار معادل 35 میلیون و 10 هزار تومان به منطقه 18 اختصاص داشته است.

افزایش تقاضا برای واحدهای با متراژ زیر 80متر 

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران در آبان ماه سال 1402 نشان می‌دهد که به لحاظ مساحت، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع، سهمی معادل 55.8 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

همچنین 54.8 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمت ر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این ماه معامله شده و 57.5 درصد از معاملات نیز به واحدهای مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از 6 میلیارد تومان اختصاص داشته است.

تحولات اجاره‌بهای مسکن

بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در آبان 1402 نشان می‌دهد که این شاخص در شهر تهران 2 درصد و در کل مناطق شهری 3 درصد نسبت به مهرماه رشد کرده است.

بررسی رشد نقطه‌به‌نقطه شاخص اجاره در آبان امسال نسبت به آبان سال قبل از افزایش 51.6 درصدی هزینه مستأجران در تهران و جهش 57.7 درصد این شاخص در کل مناطق شهری کشور حکایت دارد.

مرکز آمار ایران، پیش‌ازاین تورم ماهانه اجاره در آبان ماه را 4.1 درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه این بازار در آبان 1402 نسبت به آبان 1401 را معادل 39.6 درصد اعلام کرده بود.

وضعیت بازار مسکن در مناطق 22 گانه تهران

به گزارش اکونگار، طی ۱۲ ماهه منتهی به بهمن ۱۴۰۱ تورم مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها در کشور ۳۳.۳ درصد بوده است. از طرف دیگر طبق گزارشی که اواسط ماه گذشته توسط مرکز آمار ارایه شد در سال ۱۴۰۰ مسکن به طور میانگین ۳۶ درصد از هزینه‌های خانوارهای ایرانی را در بر گرفته است.

در اواسط آبان‌ماه بانک مرکزی در گزارشی اعلام کرد که بر اساس داده‌های جدید، رشد نقطه‌ای قیمت مسکن از مهر سال گذشته وارد یک روند صعودی شد تا جایی که در اردیبهشت ۱۴۰۲ به بالاترین سطح ۳۰ ماهه خود رسید. البته این روند صعودی دوام نداشت و از خرداد ماه رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در پایتخت کاهش یافت؛ کاهشی که می‌توان گفت در مهر ۱۴۰۲ از سرعت آن کاسته شده است.

رشد سفته بازی در بازار مسکن

در سال‌های اخیر مسکن به یکی از کالاهای سرمایه‌گذاری تبدیل شده است که همزمان با اوج‌گیری قیمت‌ها به محل مناسبی برای سفته بازی تبدیل می‌شود. آمارها نشان می‌دهد که در فاصله سال‌های 1355 تا 1365 سهم تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن شهر تهران 22 درصد بوده و در دوره 1395 تا 1400 به 75 درصد می‌رسد. هجوم تقاضای سفته‌بازانه به بازار مسکن که یکی از دستاوردهای ناکارآمدی و ضعف بنیادین بازار سرمایه بوده، شرایطی را فراهم کرده که قیمت مسکن در شهر تهران در طول سه دهه گذشته نزدیک به دو هزار برابر رشد کرده‌ است. چنین رشدی می‌تواند به‌راحتی عملکرد سالم نیروهای عرضه و تقاضا را متأثر و منحرف کند. با وجود چنین رشدی سود و درآمد انبوه‌سازان نه از محل مدیریت هزینه ساخت یا جلب رضایت مشتریان از طریق بهبود کیفیت یا کاهش هزینه‌های ناشی از خواب سرمایه؛ بلکه فقط و فقط از محل نگهداری دارایی‌ها در قالب املاک و مستغلات محقق می‌شود. به بیان دیگر هیچ تولیدکننده‌ای برای بهبود شیوه‌های مدیریت ساخت علاقه‌ای نشان نخواهد داد. از سوی دیگر میزان تولید و عرضه، تناسبی با نیاز واقعی جامعه نخواهد داشت؛ زیرا هدف از ساخت‌وساز فقط جلب رضایت خریداران است که البته عمده آنان فقط با هدف «سرمایه‌گذاری» وارد بازار مسکن شده‌اند.

دلاریزه شدن مسکن در کشور

یکی از موارد دیگری که از نظر کارشناسان نقش به سزایی در افزایش قیمت مسکن، التهاب بازار مسکن، کاهش ساخت و ساز و حتی رونق در حوزه مسکن دارد، نرخ دلار است. افزایش قیمت دلار در بلندمدت تاثیر خود را بر قیمت مسکن نشان می‌دهد. در بلندمدت و زمانی که نرخ دلار تقریبا ثابتی بماند، سرمایه‌ها از بازار دلار خارج می‌شوند و وارد بازار مسکن می‌شوند.

این افزایش ورودی سرمایه به بازار مسکن باعث افزایش تقاضا در بازار می‌شود. به دلیل اینکه اقتصاد نمی‌تواند این تقاضای مازاد را جبران کند قیمت مسکن با افزایش قیمت مواجه خواهد شد. البته نکته قابل تامل در این است که سرمایه‌های وارد شده در چنین مواقعی اکثرا به قصد سرمایه گذاری و کسب سود است نه به دلیل استفاده و نیاز به مسکن، در نتیجه خانوارهایی که به عنوان مصرف کننده قصد وارد شدن به بازار مسکن را دارند، به دلیل افزایش قیمت اتفاق افتاده، دیگر توان مالی خرید مسکن را نخواهند داشت.

افزایش نرخ ارز و افزایش هزینه‌‌های ساخت و ساز 

 اگر نرخ ارز افزایش یابد، معمولا هزینه‌ های وارداتی و هزینه‌ های ساخت و ساز برای صنعت ساختمانی افزایش می یابد. برای مثال، در صورتی که برای ساختمان از مواد اولیه وارداتی استفاده شود، افزایش نرخ ارز باعث افزایش هزینه‌ های وارداتی و هزینه‌ های ساخت و ساز خواهد شد. در این شرایط، هزینه ساخت و ساز مسکن افزایش می‌ یابد و بنابراین قیمت تمام شده مسکن در بازار نیز افزایش می‌ یابد.

افزایش نرخ ارز و افزایش تقاضا

 در شرایطی که نرخ ارز افزایش یابد، ممکن است به دلیل کاهش ارزش پول محلی نسبت به ارزهای خارجی، قیمت مسکن در دلار افزایش یابد. با این حال، در برخی موارد، افزایش نرخ ارز می‌ تواند باعث افزایش تقاضا برای خرید مسکن در بازار داخلی شود. به عنوان مثال، اگر یک شهروند خارجی (یا یک شهروند ایرانی خارج از کشور) بخواهد در ایران سرمایه‌ گذاری کند، با توجه به افزایش نرخ ارز، هزینه خرید مسکن را کاهش می‌ دهد و باعث افزایش تقاضا برای خرید مسکن در بازار داخلی می‌ شود. در این شرایط، افزایش تقاضا ممکن است باعث افزایش قیمت مسکن در بازار داخلی شود.